Рефинансирование ипотечного кредита в своем банке. Ипотечное рефинансирование кредита — что это, ставки и проценты

Перекредитование ипотеки в Сбербанке и – это то же самое, что и рефинансирование ипотеки, это два разных понятия обозначающих один и тот же процесс – на погашение текущего, новый кредит при этом может и должен отличаться по условиям от текущего.

Многие обыватели путают перекредитование ипотеки под меньший процент с . У этих терминов есть, что-то общее, но есть и принципиальные отличия. А так же в народе гуляют еще несколько мифов: перекредитование по военной ипотеки и перекредитование ипотеки по государственной программе.

Учитывая, что военная ипотека и ипотека по государственной программе – это льготные виды кредитных продуктов, то их перекредитование в банках на стандартных условиях является ухудшением текущих условий. А с учетом того, что государство пока не предусматривает перекредитование ипотеки, выданной по своим же льготным условиям, то ситуация становится просто безвыходной.

Во-первых. Перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 всегда связано с получением нового кредита на погашение текущей задолженности в другом банке.

Во-вторых. Текущий кредитный договор в процессе перекредитования всегда аннулируется, взамен его оформляется новый договор в новом банке.

В-третьих. Перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 в отличие от реструктуризации – это не миф, это реальность. Это один из немногих приемов облегчить ежемесячную долговую нагрузку.

Перекредитовать ипотеку можно, как в своем банке, так и в другом, но в своем банке перекредитоваться намного сложнее, поскольку ваш банк не заинтересован просто так, на пустом месте, делать вам скидку, но его можно попытаться заставить пойти на это.

ВНИМАНИЕ! Чтобы заставить свой банк перекредитовать ипотеку по лучшим условиям, чем были ранее, для этого нужно его немного пошантажировать. Но шантажировать нужно со знанием дела. Для этого вы находите другого кредитора, проходите у него процесс одобрения займа. И со всеми этими доказательствами идете к сотрудникам «своего» банка, показываете свои намерения уйти в другой банк, с доказательствами. В таком случае банк будет вести с вами диалог уже более лояльно, чем ранее.

В случае если вы будете делать перекредитование ипотеки в другом банке, вам придется столкнуться с небольшой заминкой – с переводом залога от одного банка к другому, о чем будет изложено ниже.

Если вы хотите осуществить перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24, то вы должны:

• сопоставить условия перекредитования Сбербанка и ВТБ 24 с текущими условиями по вашему кредиту, при этом условия должны быть значительно лучше текущего кредитного договора
• подать все необходимые документы для одобрения перекредитования; о том, какие нужны документы, можно почитать
• в случае одобрения вашей кандидатуры, банк сам погасит ваш долг, без вашего участия во взаиморасчетах, возможную разницу переведет на ваш расчетный счет
• теперь вам останется только переоформить договор залога квартиры с одного банка на другой
• в случае если вы добьетесь перекредитования ипотеки в вашем же банке (что бывает крайне редко), переоформление залога не потребуется

Читайте также

Процесс продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Особенности

• перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 – это способ, при помощи которого заемщик может получить выгоду за счет смены кредита на другой, с более низкой процентной ставкой
• перекредитование – единственный процесс, который доступен для заемщика, чтобы снизить свой ежемесячный платеж
• перекредитование – снижает ежемесячный платеж, но увеличивает срок кредитного договора, что, в итоге, ведет к сильной переплате
• по большому счету перекредитование ипотеки, как и любого другого кредита, выгодно только банку и никому более
• перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 нужно затевать только тогда, когда разница в условиях и в процентных ставках составляет не менее 2%, иначе новые затраты на оформление нового договора и на страхование не перекроют вашу выгоду
• перекредитование сопряжено с переводом залога с одного банка на другой, а это не самый простой процесс

Перекредитование в Сбербанке

Перекредитование ипотеки в Сбербанке или рефинансирование предполагает обычную схему рефинансирования ипотеки в любом из банков России:

• узнаете, есть ли мораторий в вашем банке на преждевременное расторжение кредитного договора
• собираете необходимые документы, соответствующие требованиям Сбербанка
• подаете заявку в Сбербанк
• дожидаетесь одобрения вашей кандидатуры
• подписываете новый кредитный договор с банком
• проходите процедуру залога недвижимости (в данном случае процедуру перезалога)
• страхуете предмет залога
• в итоге, Сбербанк гасит ваш долг в другом банке безналичным переводом, возможный остаток средств зачисляет вам на счет

Особенности

• отсутствует обязательное страхование жизни заемщика и созаемщика
• срок кредитования до 30 лет
• процентная ставка от 8% годовых (снижена два раза в 2017 году)
• отсутствуют комиссии за выдачу кредита и прочие
• минимальная сумма кредита 300 000 рублей
• максимальная сумма кредита не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости или остаток по основному долгу за кредит
• при перекредитовании ипотеки в Сбербанке требуются платежеспособные поручители
• предмет залога обязательно страхуется
• в качестве первоначального взноса учитываются предыдущие платежи по рефинансируемой ипотеки
• возможность использовать при перекредитовании ипотеки в Сбербанке материнский капитал

Подавляющее большинство граждан отличаются тем, что не имеют даже базовых знаний относительно того, как можно выгодно управлять денежными средствами для обеспечения себя и своей семьи комфортом и стабильностью в будущем.

Это неправильно, так как существует масса способов значительно упростить себе жизнь, оптимизировав процесс финансового управления.

Многие сегодня прибегают к процедуре оформления ипотеки на приобретение жилья и не знают, что существует такая услуга как рефинансирование, которая позволяет снизить уровень переплаты. В последнее время многие стали интересоваться сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки , насколько выгоден этот процесс.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо четко осознавать, в чем заключается его суть и какие существуют выгоды.

«Рефинансирование» простыми словами

Если найти отечественный аналог этому термину, то это «перекредитование» . Если клиент заинтересован в том, чтобы снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, то он может воспользоваться услугой, которая называется «перекредитовка».

Ее суть заключается в том, что новый банк выдает определенную сумму, залогом выплаты которой становится приобретенная ранее в ипотеку недвижимость. Смысл операции состоит в том, что процентная ставка нового кредитора и условия погашения займа являются более лояльными и позволяют снизить уровень ежемесячного платежа и не переплачивать.

Однако возможно ли повторное рефинансирование ипотеки, и в каких случаях необходимо прибегать к этой услуге?

Когда есть необходимость в рефинансировании?

Управлять платежами нужно грамотно. Прежде чем совершать какие бы то ни было операции, рекомендуется взвесить все за и против, внимательно ознакомиться с условиями, которые предлагает новый кредитор, а также понять всю сложность и бюрократический аспект процедуры оформления перекредитования. Наличие определенной финансовой грамотности – это шаг на пути к экономии и процветанию. Рефинансирование – это весьма полезная и эффективная процедура, которая приносит результат. Для того чтобы воспользоваться ею, существует ряд причин:

• технические аспекты сотрудничества с банком, выдавшим ипотечный кредит, не устраивают клиента;
• размер процентной ставки по договору значительно превышает среднерыночный показатель;
• объем ежемесячной выплаты превосходит планируемые ожидания;
• клиент подсчитал, что комиссия значительно превышает размер кредита, поэтому будет большая переплата.

Как часто можно прибегать к этой процедуре?

Так как есть возможность избежать переплаты по процентам, то для того, чтобы постараться минимизировать расходы, было бы неплохо иметь возможность несколько раз повторить операцию рефинансирования, так как это действительно выгодно.

Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

Что касается Запада, то там подобная тенденция существует уже давно. Жители европы точно знают, можно ли делать несколько раз, поскольку это активно практикуется среди заемщиков, которые ищут банки, предлагающие более низкую процентную ставку. Ведь даже разница в полпроцента – это уже возможность существенно сэкономить.

Существуют несколько причин, при наличии которых нет смысла в перекредитовании:

• высокая процентная ставка по новому кредиту: иногда выгода теряется;
• высокие риски неодобрения сделки в связи с наличием жестких требований по уровню платежеспособности;
• скрупулезное оформление документации;
• необходимость расходов на проведение процедуры.

И все же проводить повторное перекредитование можно!

На официальном уровне эта процедура допустима. Однако стоит помнить о том, что ипотека – это очень крупный займ. Чтобы добиться оформления на практике, необходимо постараться.

Для тех, кто хочет понять, каковы шансы получить рефинансирование по ипотеке дважды, нужно знать, что:

• должна быть отличная кредитная история.
• требуется платежеспособность на высоком уровне;
• следует быть готовым к оплате бюрократического аспекта процедуры.

Если все вышеперечисленные условия будут выполнены, то совершить повторно данную операцию возможно.

Рефинансирование (перекредитование) ипотечного займа - процесс, подразумевающей выплату задолженности в одном финансовом учреждении с помощью денег, полученных в другом банке. Залогом по кредиту остается недвижимость, но условия выплаты долга меняются в пользу заемщика.

Главная цель заключается в снижении процентных ставок и изменении валюты кредита. Результат сделки - уменьшение ежемесячной выплаты и общей суммы задолженности. Ниже выделим предложения, где лучше рефинансировать ипотеку других банков, тонкости услуги и рекомендации по ее заключению.

Процедура рефинансирования ипотеки

Вне зависимости от кредитного учреждения, схема перекредитования почти неизменна:

• Изучаются условия финансовых учреждений.
• Подается одна заявка в несколько банков.
• Передаются документы в кредитное учреждение для рассмотрения.
• Принимается решение о предоставлении услуги (уходит до 10 рабочих дней).
• Подписывается договор с кредитной организацией.
• Перечисляется требуемая сумма на счет прежнего кредитора.

Некоторые банки выдают сумму, превышающую размер долга. В этом случае «свободные» деньги зачисляются на карту или счет клиента, и могут использоваться на другие нужды.

Новый кредит при большой кредитной нагрузке

Перекредитование ипотеки под меньший процент позволяет решить следующие задачи:

• Снизить размер ежемесячной выплаты.
• Уменьшить срок кредитования.
• Ускорить процесс погашения ипотеки.

Рефинансирование ипотечного займа - услуга, без которой не обойтись при ухудшении финансового положения клиента (в случае потери работы, снижения зарплаты, роста курса иностранной валюты и так далее). При грамотном подходе перекредитование позволяет снизить финансовую нагрузку, избежать просрочек и штрафных санкций со стороны банковского учреждения.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно?

Многие заемщики действуют сгоряча и оформляют перекредитование в первом попавшемся банке. При таком подходе высок риск оказаться в еще большей «долговой яме». Чтобы избежать проблем, важно изучить условия ипотеки, выполнить расчет будущей переплаты и определить - выгодна услуга или нет.

Рефинансирование ипотеки имеет смысл в следующих случаях:

• Ставка в новом банке ниже на 2-3 пункта. Если в старом кредитном учреждении процентная ставка составляет 14%, а новый кредитор предлагает ипотеку под 10-11% процентов, выгода очевидна. Даже при такой разнице стоит учесть расходы на оформление нового займа - комиссии, оплату за страховку, штрафные санкции за досрочную выплату долга в старом банке.
• Не устраивает обслуживание. В процессе оплаты возникают регулярные технические сбои, из-за чего деньги зачисляются с опозданием. В результате кредитор начисляет пеню за несвоевременную выплату положенной суммы.
• Открыто несколько кредитов в разных банках, что создает проблемы при погашении. Приходится производить выплаты несколько раз в месяц, что приводит к путанице, просрочкам и начислению пени. Рефинансирование - возможность объединения нескольких займов в один. После оформления перекредитования остается погашать задолженность только по одному долгу.
• Текущие условия не соответствуют тем, что были заявлены кредитным учреждением на этапе оформления услуги. Если такие условия не подходят, стоит обсудить вопрос с кредитором, а при невозможности решить проблему лучше оформить перекредитование.
• При каждой последующей выплате размер займа увеличивается. Такое случается, если кредит зависит от специального индекса, а последний вычисляется на основании данных кредитной организации.
• Вы оформляете ипотеку на выгодных условиях с низким первоначальным взносом, и минимальной процентной ставкой, но через 1-2 года приходит оповещение об увеличении процента по ипотечному займу на один-два пункта. При этом банк не спрашивает согласие, а просто информирует клиента о текущих изменениях.
• Кредит оформлен в зарубежной валюте. В период стабильности рубля многие заключили договор в долларах или евро. Инфляция привела к падению курса национальной валюты и неспособности людей справиться с долговыми обязательствами. Перекредитование позволяет заменить денежную единицу рублями и исключить переплату в будущем.

Если возникают сомнения в выгоде рефинансирования, стоит использовать калькулятор ипотеки нового и старого банка. Сравнив полученные результаты, проще сделать вывод об актуальности оформления услуги.

Ипотечные программы

Если перекредитование оправдано и несет выгоду клиенту, стоит разобраться, какие банки занимаются , и на каких условиях они предлагают услугу. По заявлению экспертов, в первые 6 месяцев 2017 года лидирующие позиции заняли следующие банки:

• Райффайзенбанк.
• ВТБ24.
• Сбербанк.
• Газпромбанк.
• Дельта Кредит и другие организации.

При выборе кредитного учреждения стоит ориентироваться на ряд нюансов:

• Наличие программы помощи ипотечным заемщикам.
• Правила и необходимость оценки стоимости объекта недвижимости.
• Условия перекредитования, наличие комиссий и расходы на страховку.
• Доступность займа в рублях, срок кредитования.
• Требования к заемщикам.
• Срок рассмотрения заявки.
• Необходимость подтверждения своих собственных доходов и так далее.

При выборе кредитной организации стоит учесть, что работники клиентов-партнеров или держатели зарплатных карт находятся в приоритете и получают лучшие условия. Скидка по процентной ставке может достигать 0,5-0,75%.

Требования к заемщикам

В зависимости от финансового учреждения требования к клиентам при рефинансировании ипотеки могут различаться. Но общие принципы остаются неизменными:

• Договор ипотеки по прошлому займу составлен 6-12 месяцев назад и более.
• Стаж на последнем месте - от шести месяцев.
• Возраст клиента - от 21 года (верхний предел 70-75 лет).
• Отсутствие просрочек по текущему и прошлым займам.
• Страхование объекта недвижимости (обязательное условие).
• Наличие документов, которые бы подтверждали право собственности на объект обеспечения.

Рефинансирование с текущими просрочками

Наличие просрочек по кредиту - еще не повод отчаиваться и отказываться от перекредитования. Некоторые банки выдают деньги под залог недвижимости даже при наличии негативной кредитной истории. К таким организациям стоит отнести:

• ЭкспертБанк - предоставляет до 30 млн. рублей под 13,5% в год на период до 25 лет.
• Совкомбанк. Клиентам доступна сумма до 30 млн. рублей под 17% в год на срок до 10 лет.
• Ренессанс Кредит - выдает займы до 700 тыс. рублей. Процентная ставка 13,9% в год, а период оформления договора - до пяти лет.

Кроме того, клиент может рассчитывать на займ при наличии просрочек и в других финансовых учреждениях - СКБ-Банк и ВТБ Банк Москвы.

Лучшие предложения рефинансирования ипотеки других банков

В завершение статьи рассмотрим главный вопрос - где выгоднее оформить рефинансирование ипотеки в 2017 году. Сделать точный вывод удается только в одном случае, если изучить условия и сравнить лучшие ставки:

• Россельхозбанк. В 2017 году Россельхозбанк ввел рефинансирование ипотеки под низкий процент. При получении суммы до 3-х миллионов рублей ставка составляет 9,6%. Если клиент оформляет кредит на большую сумму, параметр снижается до 9,3%. При отказе от страхования к текущему проценту суммируется один пункт. Еще два процента добавляется до момента, пока банк не получит выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на залоговую недвижимость. Размер займа достигает 100 тысяч рублей. Деньги выдаются на покупку квартиры (вторичны или первичный рынок), перекредитование или приобретение дома с участком.
• ВТБ24. Рассматривая, в каком банке самое выгодное рефинансирование ипотеки, стоит выделить ВТБ24. Кредитное учреждение выдает займы под 9,7%. Доступная сумма достигает 30 миллионов рублей, а максимальный период кредитования - до 30 лет. Плюсы услуги - отсутствие комиссий и возможность погашения долга раньше срока (без штрафных санкций и ограничений).
• Газпромбанк. Отдельного внимания заслуживает рефинансирование ипотеки в Газпромбанке в 2017 году, ведь ставки и условия наиболее привлекательны для клиентов. Процентная ставка составляет 9,5% в год, сумма займа - до 30 лет, а доступная сумма - до 0,5 млн. рублей. Страхование объекта недвижимости обязательно.
• Райффайзенбанк - по праву входит в ТОП рейтинг банков для рефинансирования ипотеки в 2017 году Финансовое учреждение предлагает перекредитование ипотечного займа, оформленного в валюте, под 9,75% или рублях - под 9,995. Период оформления договора составляет от года до тридцати лет. Сумма - до 26 млн. рублей. Оформление услуги проходит в несколько шагов - подача заявки, принятие решения и одобрение клиента, подготовка к сделке и заключение договора.
• Сбербанк. По версии многих экспертов, наилучшие предложения для рефинансирования ипотеки в 2017 году предлагает Сбербанк. Услуга предоставляется под 9,5% в год на сумму до 1 млн. рублей. Чтобы оформить перекредитование в Сбербанке в 2017 году, требуется подать заявку и дождаться ее одобрения. Максимальный срок кредитования - 30 лет.
• АИЖК. Рассматривая условия банков, предлагающих самые низкие требования и ниже проценты на рефинансирование ипотеки, стоит выделить и АИЖК. Здесь действует специальная программа, позволяющая оформить перекредитование под 10,5% в год. С начала 2017 года ставки по ипотечным займам снизились, что делает оформление услуги еще более выгодным для клиентов.
• Альфа-Банк. Финансовое учреждение предлагает перекредитование под 9,49% в год. Доступная сумма составляет 50 миллионов рублей, а период оформления договора - до 30 лет.
• Тинькофф. При сравнении рефинансирования ипотеки в разных банках, выделяются условия кредитной организации Тинькофф. Срок кредитования до 25 лет, а ставка - 8% в национальной валюте. Перекредитование оформляется на период до 25 лет.
• Банк Москвы. Погашение старого займа осуществляется под 12,9% в год. Доступная сумма - до трех миллионов на срок до 5 лет.

Выше рассмотрены лучшие финансовые предложения и условия перекредитования. Остается изучить условия и сделать окончательный выбор.

Хотите меньше платить по ипотечному кредиту? Попробуйте сменить кредитора. Сегодня уже почти все банки рефинансируют ипотечные займы. Вся процедура обойдется вам примерно в $2000, но за 10-15 лет вы сэкономите на процентах существенно больше.

Приманка для клиента

За последние пару лет цены на жилую недвижимость выросли в два-три раза. Количество людей, которые могли претендовать на кредит для покупки квартиры, например, в Москве, стало снижаться. Чтобы не остаться без работы, ипотечные банки постепенно принялись улучшать условия кредитов. За последние три года ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились в среднем с 18% до 12% годовых, в валюте - с 13-15% до 10-11%, а максимальные сроки займов, напротив, выросли с 15 лет до 30, а то и 40 лет.

Примерно полтора года назад банки придумали способ переманивать клиентов у коллег-конкурентов - на рынке появились программы перекредитования (рефинансирование) ипотеки. Заемщикам стали предлагать более выгодные ссуды с пониженными ставками для досрочного погашения ипотечного кредита у банков-конкурентов. Таким образом банк получал уже проверенного заемщика с кредитной историей, а не клиента с улицы. Первыми программы рефинансирования ипотеки предложили “Райффайзенбанк Австрия”, “КИТ Финанс”, “ВТБ 24”, Международный московский банк. И число банков с подобными программами растет на глазах: если в середине 2006 г. их было всего пять-шесть, то сейчас уже более 15. Только нынешним летом программы рефинансирования ипотеки предложили “ДжиИ Мани Банк”, “Хоум Кредит энд Финанс Банк”, Номос-банк. На этой неделе к ним присоединился Русский ипотечный банк.

Однако пока заемщики не часто меняют банки: с начала года в Альфа-банке выдано четыре ссуды на перекредитование, в Национальной ипотечной компании - около двух десятков за год. “Доля кредитов на рефинансирование в общем объеме ипотечных операций - около 3%”, - говорит замначальника управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования “ВТБ 24” Георгий Тер-Аристокесянц. Эти программы пока мало востребованы, поскольку основной мотив для смены банка - возможность понизить ставку и платежи - не актуален для заемщиков с небольшими или “свежими” кредитами, признаются банкиры. “Рефинансирование дает ощутимую материальную выгоду при переоформлении кредитов 2-3-летней давности, когда кредитные ставки были пункта на два-три выше - скажем, 12-13% годовых вместо нынешних 10%”, - объясняет заместитель руководителя центра ипотечного кредитования банка “Абсолют” Елена Воронина.

Судите сами, полученный три года назад на 15 лет под 13% годовых кредит на сумму $100 000 (ежемесячный платеж - $1267) сейчас можно рефинансировать под 10% годовых. Платеж снизится до $1107, а за оставшиеся 12 лет заемщик сэкономит около $23 000.

Чем “моложе” кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от рефинансирования, подчеркивают банкиры. Скажем, тот, кто получил ссуду на аналогичную сумму два года назад под 12% годовых, сэкономят лишь около $17 000 за 13 лет, а на кредите, оформленном в прошлом году под 11% годовых, - около $9000.

Сколько стоит сменить кредитора

Прежде чем воспользоваться перекредитованием, полезно учесть и расходы на эту процедуру, а они, прямо скажем, не копеечные. “Расходы заемщика в ходе рефинансирования практически те же, что при получении первоначального кредита, - поясняет руководитель блока “ипотечное кредитование” Альфа-банка Илья Зибарев. - Это комиссия банку, в среднем около 1% от суммы кредита. Оценка залога: если речь идет о квартире в Москве, то это будет стоить $100-150, оценка загородной недвижимости может обойтись и в $500“. Плата за госрегистрацию - минимум 8700 руб.”. Часто банки настаивают на нотариальном оформлении документов и госрегистрации, на что потребуется еще 12 000-20 000 руб.

В целом на всю процедуру, по оценкам банкиров, уходит порядка $2000. Рефинансирование кредита в $100 000, полученного год назад, по тарифам Русского ипотечного банка обойдется в $2072. В Международном московском банке придется заплатить около $1800, в “ДжиИ Мани Банке” - $1957. В “ДжиИ Мани Банке” заемщик может включить комиссию за предоставление займа в сумму кредита - тогда стоимость рефинансирования составит $742. Все это без учета платы за страхование.

Кроме того, банк может вводить повышенную кредитную ставку на период перерегистрации залога - ведь он фактически выдал клиенту кредит, который временно не обеспечен. К примеру, “Райффайзенбанк Австрия” на этот период повышает анонсированный процент по кредиту на 2,1-2,6 пункта независимо от валюты, Банк Москвы - на 1-1,5 пункта. В дополнение на период перерегистрации Банк Москвы требует поручительства двух частных лиц, а “Банк Сосьете Женераль Восток” (БСЖВ) рассматривает разные варианты: поручительство, залог другого имущества.

“Банк даже может предложить клиенту самостоятельно погасить ссуду, одолжив у друзей денег, и только потом взять кредит в новом банке, - рассказывает начальник клиентского управления ипотечного брокера “Мой дом” Юлия Пузакова. - Клиенты с кредитами под 18% годовых в рублях рады и такому варианту, остальные крепко задумаются”.

Пузакова также предупреждает, что после перекредитования банки обычно устанавливают временный мораторий на досрочное погашение займа и штраф за его нарушение. Поэтому если вы планируете вскоре гасить кредит досрочно, то менять кредитора не стоит. “Если же кредит не будет погашен в течение 10 и более лет, рефинансирование экономически обосновано даже при снижении ставки на 1% годовых”, - утверждает Тер-Аристокесянц. “Если же речь идет о кредите на крупную сумму, менять банк можно даже при снижении ставки на 0,5 пункта”, - уверен директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. По его подсчетам, на кредите на $300 000, который был взят всего год назад под 10,5% годовых, можно сэкономить около $9200 за оставшиеся 14 лет, если снизить ставку всего на 0,5 пункта.

Справедливости ради нужно сказать, что и своим клиентам некоторые банки идут навстречу и улучшают условия действующих кредитов. Заемщикам это обычно выгоднее смены кредитора. “Если клиент рефинансирует ссуду в своем же банке, то процедура упрощается и удешевляется”, - резюмирует начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина. Заемщику придется оплатить оценку недвижимости, но не нужно будет тратиться на ускоренную процедуру переоформления залога.

Не для каждого

В последнее время некоторые банки, предлагающие программы перекредитования, стали предусматривать в них увеличение суммы займа, так как недвижимость выросла в цене. Правда, банки дают такие кредиты не на полную рыночную стоимость заложенной недвижимости, а на 70-95% от ее оценочной цены. Выдать заемщику большую сумму, чем остаток задолженности по ипотеке, сейчас готовы в банке “Абсолют”, Альфа-банке, БСЖВ, “ВТБ 24”, Международном московском банке.

Часть выданных средств пойдет на погашение долга в прежнем банке, а дополнительные средства заемщик сможет потратить по собственному усмотрению. Главное - вовремя платить по долгам. Чаще всего, по словам банкиров, эти деньги клиенты пускают на ремонт. А в Международном московском банке лишние деньги разрешается расходовать только на благоустройство жилья.

“Рефинансирование ипотечного кредита с увеличением суммы будет выгоднее, чем получение потребительского кредита, ставка которого существенно выше”, - говорит Забелина из БСЖВ. Воспользовавшись этой услугой, можно фактически получить заем на неотложные нужды по ставке ипотечного кредита от 9,5% годовых в долларах. В Сбербанке, к примеру, рублевый кредит на неотложные нужды под поручительство физлица, залог автомобиля или ценных бумаг дают под 17% годовых в валюте на срок до пяти лет. В “ВТБ 24” кредит с обеспечением (под поручительство физ- или юрлица) дадут максимум на семь лет под 15% годовых в валюте.

Впрочем, и платить по такому кредиту придется больше. Поэтому увеличить сумму кредита банки соглашаются не всем желающим. “Ваши доходы должны позволять вам выплачивать кредит”, - говорит Комолов. Если клиент занял в банке $100 000 на 15 лет под 12% годовых, а через два года его доходы не выросли, после перекредитования под 10% годовых он сможет получить дополнительно лишь $10 000 наличными (ежемесячный платеж не увеличится), подсчитал Комолов. Поэтому для многих клиентов, бравших ранее кредит “на пределе возможностей”, актуальнее перекредитование с увеличением срока, а не суммы.

Также стоит учесть, что банки обычно не рефинансируют кредиты на покупку еще не достроенного жилья. Их приоритеты на стороне объектов, оформленных в собственность. Встречаются и другие ограничения: “Райффайзенбанк Австрия”, “Хоум Кредит энд Финанс Банк” готовы иметь дело лишь с заемщиками, которые исправно выплачивали кредит не менее шести месяцев. А банк “КИТ Финанс” рассматривает заявки клиентов только нескольких крупных банков, в частности Сбербанка, ВТБ, “ВТБ 24”.

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

При экономии в 4500 рублей по ежемесячному платежу общая экономия, таким образом, составляет около миллиона рублей даже с учетом фактического увеличения срока кредита на год после рефинансирования. Расчет произведен без учета дополнительных расходов, речь о которых пойдет в примере ниже:

Отзывы ипотечников

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

Переплата, таким образом, сокращается более чем на 1,7 миллиона рублей за весь срок кредита.

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита . Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

Итого видим, что стоимость обоих кредитов с учетом страховки и прочих побочных расходов окажется примерно одинаковой. Однако в залоге ваша квартира будет всего 5 лет вместо 10-ти.

Выгода #4: Смена валюты кредита

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

• Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
• Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
• Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечников

Обратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки

• обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
• заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
• обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
• клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

• Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
• Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
• То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
• Кредит не должен быть ранее .

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

• Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
• Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
• Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
• Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
• и (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
• Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

3 Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на /уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

• выписка из ЕГРН
• кадастровый паспорт
• выписка из домовой книги
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.