Новостройки в складчину. Как инвесторы объединяют свои капиталы

Покупка недвижимости по фракционной схеме уже давно популярна в Европе и США.

Фото: Depositphotos/elenathewise

Купить зарубежную недвижимость на берегу моря за 400 тыс. руб. сегодня очень легко. Для этого можно воспользоваться фракционной схемой покупки недвижимости или, проще говоря, покупкой зарубежной недвижимости в складчину. Эксперты рассказали "РБК-Недвижимости" о преимуществах и недостатках такой формы владения жильем.

По данным международного агентства недвижимости "Сфера Групп", около 10% апартаментов на болгарском побережье приобретается в долевую собственность гражданами, не связанными родственными отношениями. Так называемый " фракционный" формат владения жильем (fractional ownership properties), распространенный в Европе и США, набирает обороты популярности и в Болгарии, в том числе среди покупателей из России.

Вкратце схема покупки недвижимости в складчину выглядит следующим образом. Как правило, от двух до пяти семей, объединившиеся в синдикат, приобретают просторные качественные апартаменты на береговой линии. Недвижимость оформляется в долевую собственность. Данные о каждом владельце заносятся в государственный реестр недвижимости, то есть государство гарантирует легальность инвестиции.

Каждый из совладельцев вправе пользоваться жильем в полном объеме, но в ограниченный период времени. Периодичность проживания устанавливается участниками синдиката по взаимной договоренности. То есть, например, при продолжительности летнего сезона 90 дней каждая из пяти семей сможет проводить в апартаментах около 18 дней. График пользования объектом ежегодно корректируется.

"Покупатели фракционной недвижимости становятся полноправными владельцами определенной части здания, что подтверждается всеми юридическими документами, и в любой момент они могут ее продать, завещать по наследству и т.д. Данная схема применяется в основном по отношению к курортной недвижимости, где время пребывания ограничено несколькими неделями в год, - объясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. - Когда инвестор приобретает такую недвижимость по традиционной схеме, он выплачивает ее стоимость целиком, хотя пользуется своей собственностью лишь часть времени. В случае фракционного владения инвестор имеет возможность оплатить лишь часть объекта".

"В отличие от скандально известного таймшера, приобретается объект недвижимости, а не время пользования им, - отмечает эксперт по зарубежной недвижимости "Сфера Групп" Наталья Снегирева. - При желании совладелец апартаментов может передать право пользования жильем в определенный отрезок времени туристам. При этом уровень доходности на инвестированный капитал будет сопоставим с доходностью банковских депозитов. А если цены на недвижимость будут расти, то на продаже доли можно будет еще и заработать. При этом совладельцы пользуются преимущественным правом выкупа долей у других участников синдиката. Возможен вариант, при котором гарантии выкупа доли может предоставить застройщик жилого комплекса либо управляющая компания".

По словам Натальи Снегиревой, фракционная схема покупки недвижимости позволяет прагматично разделить затраты на приобретение объекта. Например, апартаменты стоимостью 40 тыс. евро становятся доступны семье, располагающей бюджетом в размере 13-14 тыс. евро. Кроме того, затраты на содержание актива в межсезонье также пропорционально распределяются между участниками синдиката.

Впрочем, как говорит президент компании Storm Properties Майкл Белтон, продать долю в такой недвижимости будет довольно проблематично, так как агенты при продаже часто берут огромные комиссии. "Лучше обратиться к услугам профессиональных операторов, которые будут управлять объектом, оплачивать счета, помогать с оформлением необходимых документов и т.д. Это поможет избежать многих проблем в будущем", - советует эксперт.

"Помимо Болгарии, фракционная форма покупки очень популярна в Испании и Греции, - продолжает дискуссию управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова. - В этих странах фракционная схема недвижимости обойдется дешевле всего, от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли в собственности и места расположения объекта. Предлагаемые доли, как правило, составляют от 1/12 до 1/4".

Впрочем, как говорит Елена Юргенева из Knight Frank, данная форма собственности не получила широкого распространения среди россиян, поскольку многие наши соотечественники уже имеют негативный опыт, связанный со схемой таймшер, и боятся пробовать что-то новое. Российские покупатели предпочитают приобретать объекты в собственность и отдыхать в удобное для них время, а в остальное время - сдавать курортную недвижимость в аренду.

Вера Козубова

Мечта о собственном жилье для подавляющего большинства россиян, увы, остается лишь мечтой. Для того чтобы купить квартиру, нужно сразу выложить кругленькую сумму. Накопить деньги в условиях стремительного роста цен на жилье и высокой инфляции тоже проблематично. Взять ипотечный кредит? Мало того что попадешь в рабство к банку на десятки лет, так и переплатить придется вдвое, а то и втрое. А вот закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы) предлагают приобрести не просто квартиру, а целый дом. Правда, в складчину. Да и домовладельцем вы будете недолго, пока недвижимость не продадут. Зато полученный доход можно впоследствии использовать для приобретения пусть и скромных, но собственных "квадратных метров".

Пока коллективные инвестиции у нас в стране эпитет свой не оправдывают. Как показал последний опрос исследовательского холдинга ROMIR Monitoring, всего 1% россиян готовы доверить свои деньги ПИФам. Правда, еще пару лет назад этот показатель и вовсе не выходил за рамки статистической погрешности. Сейчас же внимание вкладчиков привлекают не только традиционные фонды (акций, облигаций, смешанных инвестиций и т.д.), но и относительно молодые ЗПИФНы.

От других типов фондов они отличаются кардинально. Традиционные ПИФы на привлеченные у вкладчиков деньги формируют портфель из ценных бумаг. Если последние приносят доход, то и пайщики остаются с прибылью. А на нет, как говорится, и суда нет. Клиенты фондов недвижимости "сбрасываются" на конкретный проект строительства. Слово" закрытые" подразумевает, что управляющая компания устанавливает определенный срок, в течение которого можно приобрести пай. "Входной билет" в ЗПИФН стоит от 30 тысяч до миллиона рублей. После сбора денег с населения фонды "закрываются", то есть в это время нельзя продать или купить долю. Сейчас некоторые фонды проводят размещение своих паев, которые обращаются на вторичном рынке ценных бумаг. В этом случае стать вкладчиком можно, прибегнув к услугам брокера (банк или инвестиционная компания).

Итак, деньги с вас собрали. Затем их вкладывают в строящийся объект недвижимости на срок 2-4 года. Этот период включает в себя два-три цикла — от заливки фундамента до реализации квартиры. Затем объект продается, и прибыль делится между всеми пайщиками пропорционально их вкладу в общее дело. Казалось бы, проще не бывает. Но без рисков тут не обойтись. Они в основном привязаны к рыночной ситуации - может, например, случится кризис или стагнация. Также нельзя не учитывать риски самого процесса строительства. Ведь никто не может дать гарантии, что вам попадутся только добросовестные застройщики.

Правда, если все сложится удачно, то благодаря ЗПИФНам можно получить неплохую доходность. Судите сами, только за последние три года цены на самое востребованное жилье эконом-класса в Москве выросли на 70-80%. И, как обещают специалисты, в ближайшие два-три года ситуация мало изменится. По самому наихудшему сценарию цены на жилье по итогам, например, этого года возрастут на 15-20%, в наилучшем - на 30%. И доходность фондов недвижимости, надо полагать, от этих цифр не отстанет. И хоть полноценным домовладельцем вы себя не успеете почувствовать, зато сможете заработать денег на собственное жилье.

Не хотите копить средства на квартиру, а просто желаете постоянно получать доход от недвижимости? Тоже не проблема. Одной из разновидностей ЗПИФНов являются рентные фонды. Они специализируются на вложении денег в уже готовые и функционирующие объекты коммерческой недвижимости. А пайщики получают доход не от продажи, а от сдачи офисов или других нежилых помещений в аренду. Риски здесь невысокие, но и доход, хотя и предсказуем, не такой впечатляющий. В лучшем случае имеет смысл рассчитывать на 10% годовых.

Советы начинающим

Для того чтобы при вложении в фонд недвижимости снизить риски и повысить доходность, необходимо, с одной стороны, сделать ставку на правильный фонд, с другой - на объект недвижимости. Ведь стоимость на "квадратные метры" повышается неоднородно. Поэтому нужно обратить внимание на несколько принципиальных моментов:

1. Правильно выбрать паевой фонд. Доверие заслуживает ЗПИФН, если он находится "под опекой" солидной управляющей компании, которая работает на рынке 3-5 лет и показывает стабильную доходность.

2. Выяснить, кто является застройщиком, какая у него репутация и нет ли нареканий со стороны инвесторов.

3. Поинтересоваться, какой объект недвижимости будет строиться на ваши деньги.

4. Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса (стоимость кв. метра - $2000). Оно активно повышается в цене, а затраты на его строительство существенно ниже, чем на элитные "квадратные метры". К тому же недвижимость эконом-класса проще и быстрее реализовать.

5. Самый большой спрос и цены - на однокомнатные квартиры. Поэтому дом, где много жилья такого формата, более привлекателен с точки зрения инвестиций.

6. За последние три года увеличились требования к качественным характеристикам.

Поэтому повысился спрос на монолитные дома. Цены на них хоть и незначительно (в среднем на $100 за кв. метр), но выше, чем на панельные.

Западный опыт

Опыт коллективных инвестиций в недвижимость в развитых странах насчитывает более 40 лет. В США, например, в 1960 году Конгрессом были созданы инвестиционные трасты недвижимости - Real Estate Investment Trusts (REITs). Цель - дать возможность мелким инвесторам осуществлять вложения в крупную, приносящую большой доход недвижимость. Сейчас в США существует около 300 трастов инвестиций в недвижимость. Их совокупные активы превышают $300 млрд. Согласно опросу CBS MarketWatch, 84% американцев считают недвижимость спасительной гаванью, то есть надежным объектом приложения средств. Для сравнения - такого же мнения придерживаются 52% россиян.

Существуют две основные разновидности таких компаний: владеющие недвижимостью и финансирующие ее. Возможно также сочетание того и другого. Среди объектов недвижимости можно выделить промышленные здания, офисы, магазины и торговые центры, жилой сектор (квартиры и дома), склады, гостиницы и др.

Хотя западные рынки являются развитыми (то есть не имеют большого потенциала для роста), а фонды недвижимости считаются консервативным объектом инвестиций, они показывают весьма привлекательную доходность. Особенно же это чувствуется в периоды нестабильности фондового рынка. Так, по данным NAREIT (Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости), в сложном 2002 году именно фондам недвижимости удалось стать самыми доходными на американском рынке. Они принесли 13,7%. При этом индекс Standard & Poor"s 500 показал отрицательную доходность - минус 13,2%, Russel 2000 Growth - минус 17,3%, Nasdaq Composite - минус 24,9%.

Ни для кого не секрет, что многие дома, дачи, коттеджи строятся в складчину с родственниками: братьями, сестрами, племянниками и родителями. Такой дом возвести совместно гораздо проще, а главное - менее накладно. Как правило, не пользуясь услугами строительных фирм и самостоятельно выполняя все необходимые работы, можно сэкономить до 50 % средств. Но жизнь, как известно, течет своим чередом, и спустя какое-то время счастливые новоселы могут превратиться в непримиримых врагов на почве раздела некогда дружно построенного дома. О том, что нужно знать при совместном строительстве, чтобы избежать проблем при предъявлении на него прав в будущем, рассказывает адвокат Олег Сухов ( ).

Простой договор непростых товарищей
Прежде всего, во избежание конфликтов, необходимо заключить договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), который порождает режим общей долевой собственности между родственниками, объединяющими средства и усилия для совместной цели - строительства жилого дома. Итак, товарищи вносят вклады, которые предполагаются равными, если иное не будет определено в договоре. Вкладом каждого из участников строительства могут быть не только деньги, но и любое другое имущество: например, земельный участок одного из товарищей, на котором будет возведено будущее строение, либо строительные материалы, оставшиеся от разбора жилого дома, принадлежащего другому родственнику, и даже профессиональные навыки в строительстве или деловые связи кого-то из родных. Каждый товарищ должен внести вклад в общее дело.

Что прописать в договоре
«При заключении договора необходимо детально описать вклады каждого участника и формы внесенных долей, также должны быть указаны сроки и порядок внесения, так как определение долей в общей собственности основано именно на оценке вкладов, рассказывает адвокат Олег Сухов. - Кроме того, не стоит забывать о пункте, регламентирующем ведение совместной деятельности и учет совместных операций. Однако общецелевой характер отношений в товариществе родственников вовсе не означает, что они не отвечают друг перед другом за надлежащее исполнение обязательств. Если один участник обязался в качестве вклада передать имущество в пользование, а дугой участвует в договоре, выполняя работы, то первый отвечает за своевременность передачи и соответствие передаваемого имущества оговоренным условиям, а ко второму можно предъявить требования о качестве и сроках выполнения строительства. Таким образом, если убытки причинены одним из участников стройки, то они должны им же и возмещаться, а не распределяться между всеми сторонами. Так, по одному из дел Мосгорсуд, отменяя решение суда первой инстанции о распределении суммы удорожания строительства между всеми участниками, указал, что, поскольку удорожание строительства вызвано действиями только одного из участников, просрочившего передачу строительных материалов, именно он должен возмещать причиненные этим убытки всем остальным», - замечает адвокат Олег Сухов.

Привлечение посторонних в строительство
Если товарищи-участники намерены пригласить третьих лиц, например, строителей, и заключить договор подряда на возведение дома, то заказчиками должны стать все, так как по завершении большой стройки дом будет разделен на заранее определенные доли. Подписать сам договор строительного подряда и следить за его исполнением могут как все товарищи, так и один из участников, в данном случае полномочия данного товарища совершать сделки от имени всех остальных удостоверяются доверенностью.

Если строительство прекращается
Часто случается так, что некогда сплоченная команда родственников решает прекратить строительство на полпути и вовсе не достраивать дом. Что делать в таком случае? Какие последствия для товарищей влечет расторжение договора?

«Если решение о досрочном расторжении договора принимается в отношении всех товарищей, то каждый приобретает право на долю в незавершенном строительством объекте, судьба которого должна определяться по правилам статьи 252 ГК РФ. Вот яркий пример из судебной практики: братья заключили договор о совместной деятельности по строительству жилого дома, и каждый внес обусловленный договором вклад, однако по прошествии времени дом решили не достраивать и договор расторгли в судебном порядке. После этого один их них обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством доме и о выделении этой доли в натуре. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что в связи с расторжением договора истец вправе требовать только возврата денежных средств, переданных сотоварищу в период действия договора. Однако президиум Мосгорсуда, отменяя данное решение, обоснованно указал, что незавершенное строительством здание в случае прекращения договора становится объектом права общей долевой собственности товарищей. Расторжение договора не влечет прекращения права общей собственности, поэтому каждый из бывших товарищей вправе ставить вопрос об определении его доли и ее реальном выделе», - подчеркивает адвокат Олег Сухов.

Товарищ покидает стройплощадку
Другая ситуация возникает, если договор расторгается только в отношении одного из товарищей, но сохраняет силу в отношении других. Однако при определении долей в праве собственности судебная практика неоднозначна: одни суды исходят из соотношения вкладов, фактически сложившегося на момент расторжения договора, что абсолютно справедливо, другие - из соотношения, предусмотренного в договоре.

«Приведу еще один интересный случай из практики. Трое родственников объединились для строительства загородного коттеджа, где каждый должен был профинансировать третью часть стоимости строительства. Соответственно, по завершении стройки каждый получал по 1/3 доли, то есть вклады каждого в совместную деятельность были определены как равные. Двое полностью профинансировали свою долю, а третий - лишь наполовину. Суд принял решение о расторжении договора в отношении данного участника и возврате ему той суммы, которую он перечислил согласно своему вкладу (50%). После того как дом был достроен оставшимися двумя, третий товарищ обратился в суд с иском о признании за ним права на долю в построенном доме, соответствующую внесенному вкладу, и о ее выделении в порядке раздела общей собственности. Суд в иске отказал, сославшись на то, что расторжение договора и выплата компенсации исключили возможность приобретения им в будущем права собственности на результат совместной деятельности», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Таким образом, грамотно составленный договор между родственниками должен предусматривать не только детальное описание вкладов каждого и порядок определения долей в праве общей собственности по завершении строительства, но и последствия расторжения и изменения договора, что поможет значительно сократить вероятность долгих судебных тяжб между родственниками при совместном строительстве недвижимости.

Покупки в складчину - тенденция, набирающая популярность на рынке недвижимости среди частных инвесторов. По оценкам игроков, доля таких сделок сегодня составляет 5–7%, тогда как три-четыре года назад они были единичными.

Коллективный разум

Чаще всего недвижимость в складчину приобретают родственники. «Около 5–10% апартаментов в наших объектах оформляют в долевую собственность. В основном покупателями становятся семьи - супруги, братья и сестры, а также люди, находящиеся в гражданском браке», - сообщила «Н&Ц» Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development. «В течение года в общем объеме продаж компании доля сделок, где в качестве покупателей одной квартиры фигурируют два и более человек, составляет 12%. В основном это родственники», - приводит данные коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Однако за последние пару лет круг таких приобретателей расширился, и среди них все чаще можно встретить не родственников.

Объяснение этому явлению простое. Недвижимость - как инвестиционный инструмент - имеет довольно высокий порог входа - от 3–4 млн руб. в Подмосковье и от 6–8 млн руб. - в Москве. При этом на рынке много желающих купить квартиру с инвестиционными целями в новостройке, имея 2–3 млн руб., - этой суммы не хватит, если не использовать заемные средства. Но, сложив капиталы, уже можно приобрести самый ликвидный формат - однушку в новостройке.

Основное преимущество такого рода инвестиций - возможность вложиться в надежный актив с минимальным бюджетом. Если проект качественный, то покупка недвижимости в новостройке на уровне котлована в любом случае принесет прибыль как минимум за счет увеличения цен в период строительства комплекса (30–40%). При благоприятной экономической ситуации к этому может добавиться еще и рыночный рост стоимости.

«Если у инвесторов есть примерно по 1,5 млн руб., то они в состоянии вместе купить отдельное жилье в Подмосковье и получить хороший доход, примерно 450 тыс. руб. на каждого, - комментирует заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. - Стоимость квадратного метра может вырасти на 30% и даже больше, все зависит от характеристик и окружения новостройки. Подобную сделку можно повторить несколько раз подряд: пока не накопится сумма, позволяющая отдельно друг от друга вкладываться в недвижимость».

Совместные инвестиции позволяют также получить дополнительные бонусы и скидки при покупке большого объема площадей. Допустим, когда у человека достаточно средств для приобретения этажа в клубном доме, он может озадачиться поиском компаньона, вместе с которым купит два этажа, чтобы получить ощутимую скидку за крупную сделку.

«Если инвестор приходит к нам с солидным капиталом (для экономкласса сумма вложений должна составлять от 1 млн долл.) и готов вложить его в проект на начальном этапе строительства, то мы даем дисконт 10–15% от начальной цены реализации, - рассказывает председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family Валерий Мищенко. - По сути, для нас такие вложения - альтернатива кредитованию. Только банковские деньги девелоперу обходятся дорого - не менее 16–17% годовых, и при этом обязательно выполнение требования выдачи залога и поручительства. Поэтому лучше привлечь частных инвесторов, предоставив им льготы».

«У нас действуют дополнительные скидки на приобретение нескольких апартаментов или таунхаусов. Некоторые клиенты, желая получить лучшую цену, приводят друзей, - делится Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM. - Совместно они приобретают от двух до пяти апартаментов и получают хорошую скидку - до 7–10%. У нас был пример, когда в сделке участвовали сразу четыре покупателя».

Правила сложения

Зачастую именно с покупок в складчину многие начинают свою инвестиционную деятельность. Если раньше это был малопонятный в плане технологии процесс, то сейчас все больше людей в нем разбираются. К тому же такой способ вложения средств более понятный и стабильный, чем рынок ценных бумаг, драгоценных металлов или валюты.

В случае коллективного инвестирования, как правило, выбирается объект на самой начальной стадии строительства, с максимально низкой ценой за квадрат. Чаще всего это студии или однокомнатные квартиры, то есть наиболее ликвидный актив, который можно легко и быстро реализовать при любой рыночной ситуации.

Процесс оформления такой сделки не сложнее, чем заключение обычного договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Только в данном случае в ДДУ прописывают нескольких дольщиков и указывают процентное соотношение инвестиций в соответствии с размером вклада каждого в общую сумму сделки. Во избежание возможных конфликтов в дальнейшем лучше прописать в договоре все доли. При оформлении права собственности каждый участник получает свидетельство.

Если у инвесторов есть примерно по 1,5 млн руб., то они в состоянии вместе купить отдельное жилье в Подмосковье и получить хороший доход, примерно 450 тыс. руб. на каждого.

Инвесторов в данном случае может быть любое число, законодательных ограничений тут нет. «Среди покупателей небольших объектов мне удавалось встретить максимум четырех инвесторов», - рассказывает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Два года назад четыре человека купили в складчину землю на Ярославском направлении. Изначально все планировали жить за городом, разделив 16 соток на четыре равные части. Двое действительно построили дома и поселились в них, а остальные пытаются продать свою долю - есть трудности из-за малого размера участков.

Но чаще всего на совместные инвестиции решаются два-три человека, иначе доход, получаемый на каждого, будет не столь привлекательным. Михаил Кондырев приводит еще один пример.

Двое друзей приобрели в складчину участок в дачном поселке. Чтобы повысить привлекательность земли, они построили на ней дом и успешно продали, получив примерно 25% прибыли. Экономика проекта следующая: участок стоил около 2 млн руб., себестоимость строительства дома и инженерных коммуникаций составила менее 3 млн руб., а цена продажи домовладения - примерно 6,3 млн руб.

«В нашем проекте Loft Garden в этом году два инвестора купили небольшие апартаменты площадью 30 кв. м стоимостью около 230 тыс. долл., - рассказывает О. Кузнецова. - В отличие от большинства случаев совместных покупок доли были разделены на неравные части - 3/4 и 1/4. В дальнейшем собственники планируют сдавать апартаменты в аренду».

В основном для совместных инвестиций объединяются разбирающиеся в финансах люди, которые доверяют друг другу. Часто в числе подобных клиентов выступают банковские служащие, а также риэлторы, которые заранее узнают о выходе на рынок новых интересных проектов. «В нашей практике был случай, когда ведущий банк, который выступал партнером застройщика, предлагал льготные схемы кредитования своим сотрудникам с целью привлечения дополнительных микроинвестиций в проект, - вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Некоторые сотрудники объединились с коллегами и друзьями и выкупили небольшое количество квартир».

Сделки в складчину сопровождаются более высокими рисками, поскольку между инвесторами, даже родственниками, могут возникнуть разногласия по тем или иным вопросам.

Главная сложность коллективных инвестиций - поиск надежного партнера. Во-первых, нужен человек с определенной суммой денег, которому можно доверять. Во-вторых, покупатели должны иметь единое мнение насчет того, как распоряжаться квартирой. Долевое владение накладывает большое количество ограничений - все действия с недвижимостью, в том числе продажу и аренду, инвесторам придется согласовывать.

«Сделки в складчину сопровождаются более высокими рисками, поскольку между инвесторами, даже родственниками, могут возникнуть разногласия по тем или иным вопросам, - замечает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet. - Частая история, когда один хочет продать недвижимость и выручить деньги, а другой считает, что большую доходность можно получить, еще придержав объект. Иногда дело даже не доходит до заключения сделки, так как уже на этапе выбора партнеры расходятся во взглядах или кто-то вовсе раздумывает вкладывать деньги».

Объединяются на форумах и скупают оптом

В последнее время набирает популярность еще одна тенденция - объединять средства для оптовой покупки квартир в новостройках. В Интернете появляются форумы частных инвесторов, предлагающих вложить 4,5–5 млн руб. в недвижимость. Создаются реестры участников, формируются фонды потенциальных инвестиций. Бюджет одного такого фонда составляет в среднем 100–200 млн руб. по Москве и Московской области. Как правило, участники получают от застройщиков возможность приобрести объекты по более низким по сравнению с розничными ценам, преференции по схемам оплаты, а также они могут выбрать и забронировать конкретные квартиры до старта продаж. Аналогичный порядок инвестирования уже применяется за рубежом, причем американскими властями разработана законодательная оболочка для краудфандинга, то есть народного финансирования.

«Частные коллективные инвестиции действительно позволяют спасти сбережения от инфляции и приносят определенную прибыль при покупке квартир на ранней стадии строительства, - считает М. Литинецкая. - При этом важно вкладывать средства в проекты с определенными перспективами. Так, строительство станции метро или других социально значимых объектов вблизи дома, безусловно, приведет к значительному повышению цен на жилье в будущем. Риски нереализации проекта можно снизить, обращаясь за советом к профессионалам и выбирая надежного застройщика. Если говорить о новом для российского рынка явлении краудфандинга, то в этом случае вероятность получения прибыли еще больше, поскольку квартиры приобретают, как правило, оптом с некоторым дисконтом. В дальнейшем возможна трансформация таких схем в более сложные финансовые модели при условии разработки и принятия законодательно-нормативной базы».

По сути, краудфандинг - это аналог закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости с той лишь разницей, что во втором случае подход к инвестициям более профессиональный и надежный. Интерес к ЗПИФам недвижимости за последние два года также заметно вырос. По сути, это те же самые коллективные инвестиции, но под профессиональным управлением. Например, в 2013 г. фонд «Сбербанк - Жилая недвижимость» собрал 700 млн руб., в 2014 г. «Сбербанк - Жилая недвижимость - 2» уже втрое больше - свыше 2 млрд руб., что стало рекордом для рынка российских ЗПИФов недвижимости. Увеличилось и число пайщиков - с 500 до 700. Средняя сумма инвестиций составила 1–3 млн руб. «Паи фонда стали для инвесторов отличным способом диверсифицировать активы за счет ликвидного рынка недвижимости и получить доходность, которая формируется в результате роста цен при покупке жилья на ранних стадиях строительства и продаже в момент высокой степени готовности», - говорит Алексей Новиков, руководитель отдела по управлению фондами недвижимости, управляющий директор ЗАО «Сбербанк Управление Активами».

ЗПИФы недвижимости интересны частным инвесторам по нескольким причинам. Во-первых, у многих фондов существует комфортный порог входа - можно вложить сумму в разы меньше цены самой дешевой квартиры в Московском регионе (за счет того, что это именно коллективная инвестиция). На рынке есть ЗПИФ с минимальным взносом от 500 тыс. руб. Во-вторых, пайщик может быть уверен в профессиональной экспертизе объектов инвестиций, то есть новостроек, проекты с сомнительной репутацией не рассматриваются. В-третьих, ЗПИФ недвижимости предлагает инвесторам доходность значительно выше банковских депозитов за счет более выгодных условий покупки (дисконт от девелопера, который возможен при оптовой продаже квадратных метров). Например, ЗПИФ «Жилая недвижимость» обеспечил пайщикам доходность на уровне 17% годовых.

В целом, по мнению экспертов, коллективный способ вложений сегодня оправдывает себя. Частное соинвестирование - это возможность вложить ту сумму, который располагаешь, не прибегая к ипотеке. «В отличие от квартиры, купленной с использованием кредита, приобретенное в складчину жилье легче продать, - замечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». - В этом случае не нужно погашать кредит или переводить долг на нового покупателя. Соответственно, такие объекты реализуются гораздо быстрее, легче находятся покупатели, и сделки приносят больше дохода».

Жить в снимаемой квартире (как, впрочем, и в своей собственной) лучше, если эта квартира находится в вашем распоряжении полностью. Но на такое комфортное существование средств хватает далеко не всем, и тогда приходится арендовать вскладчину. Как это? С этой темой постарался разобраться «Соб.ру».

Описываемое явление имеет очень длительную историю. К примеру, два популярных литературных героя, Холмс и Ватсон, познакомились как раз потому, что не могли самостоятельно оплачивать апартаменты на Бейкер-стрит — потребовались их совместные финансовые усилия. Ну а во второй половине ХХ века, с ростом общей мобильности людей, в США и Европе (особенно) стало совершенно в порядке вещей кооперироваться со знакомыми, малознакомыми, а иногда и совсем незнакомыми людьми для совместной аренды.

В нашей стране подобная практика, вспоминает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» , появилась в 2007 году — она стала реакцией на резкий рост цен на съемное московское жилье. После 2014 года первоначальная причина (дороговизна) стала уменьшаться. Однако еще больше сократились и доходы потенциальных арендаторов, так что актуальность совместной аренды сохранилась. На сегодня, по данным риэлторских компаний, до 30% обращений к ним исходят от потенциальных снимающих, которые хотели бы найти жилье совместно с другими людьми. Реальных сделок меньше — прежде всего потому, что собственники недвижимости подобную практику не приветствуют. Впрочем, реальная ситуация на рынке ведет к тому, что многие из них (особенно если квартира большая, расположена в не лучшем районе и с не самыми хорошими ремонтом и мебелью) в итоге соглашаются. Понимание того, что лучше все-таки сдать квартиру такой компании, чем не сдать вообще, приходит обычно после 3-4 месяцев безуспешных попыток найти «нормальных» арендаторов.

Одинокий снимающий желает познакомиться

С кем совместно снимать? Проще всего ответить на этот вопрос тем, у кого уже есть подобные знакомые. Весьма просто решают проблемы студенты — поспрашивать в своей группе или на курсе. А если у вас таких знакомых нет? Или вы сознательно не хотите обывательствовать с теми, с кем учитесь/работаете? В этом случае простейший путь — специализированные сайты интернете. На запрос «совместная аренда жилья в Москве» поисковик моментально выдал несколько десятков веб-площадок, где опубликованы соответствующие объявления. На некоторых они даже не просто «свалены в кучу» — есть еще и сортировка по полу, возрасту, роду занятий.

Правда, как говорят знающие люди, найти компаньонов — далеко не самое сложное. Гораздо труднее выбрать из них тех, совместное существование с кем не станет мучением…

Что обсудить с соседями?

Возможные конфликты, способные отравить совместную аренду, хорошо известны:

— сексуальные домогательства. Вариант, кстати, не очень частый, но «тяжелый» — в том смысле, что здесь вряд ли возможно потом договориться, единственный вариант — съехать подальше от такого человека. Стоит отметить, что большинство снимающих хотят видеть своими компаньонами женщин. Обычно причины здесь совершенно иные (прекрасный пол в целом аккуратнее, чистоплотнее — хотя возможны, разумеется, исключения), но в каждом конкретном случае нужно обязательно проговаривать, почему вашему потенциальному компаньону нужна именно женщина, и какой смысл он вкладывает в слова «совместное проживание»;

— размеры долей оплаты. Комнаты в квартирах редко бывают абсолютно одинаковыми по размеру и обстановке — следовательно, вопрос о том, кто сколько платит, тоже может стать причиной разногласий;

— график жизни. Один человек привык ежевечерне ложиться спать в 22.00, для другого в порядке вещей застолья ночи напролет. Нельзя сказать, что позиция одного — «правильная», другого — нет. Просто таким людям лучше не селиться в одной квартире;

— поддержание чистоты. Один считает, что мыть пол нужно ежедневно, другому протирать пыль раз в полгода — слишком часто. Каждый, конечно, вправе жить как ему нравится в своей комнате, но ведь в квартире есть еще и кухня, коридоры, санузлы и т.п., и порядок уборки в них обязательно станет источником конфликтов;

— личная жизнь. Есть люди, считающие, что снимаемая квартира в этом смысле полностью «закрыта»: никого приглашать нельзя, все приключения происходят где-то в других местах. Другие же не видят ничего предосудительного в том, чтобы пригласить кого-то в свою комнату. Опять-таки, не будем вставать на чью-либо сторону — просто отметим, что совместное существование тут будет осложнено…

«Поскольку совместное проживание нескольких разных людей может повлечет за собой конфликтные ситуации, соседи должны, как минимум, вести примерно одинаковый образ жизни, иметь схожие вкусы и увлечения и не страдать маниакальным синдромом чистоты», — подводит итог Мария Жукова . От себя добавим, что все перечисленные выше вопросы надо заранее обсудить с вашими потенциальными компаньонами. Значительно лучше сразу и честно расставить все точки над «i», чем постесняться, а потом либо мучиться, либо искать себе новое жилье.

О пользе самостоятельности

И в заключение — пару слов о взаимоотношениях с хозяином квартиры. Поскольку собственники недвижимости, как уже говорилось, не очень любят совместный съем (а иногда и соглашаются, но требуют за это повышенную плату), у снимающих возникает искус объявить себя большой семьей. Однако специалисты советуют так не поступать. Дело в том, информация о составе проживающих фиксируется в арендном договоре. Так что замена жильца даже одной комнаты — это несоблюдение условий, что дает арендодателю право расторгнуть договор и выгнать всю честную компанию.

Но главное даже не это. Допустим, хозяина вы «уболтаете» — объясните, что «семья» у вас такая подвижная, одни приезжают, другие уезжают. И халупу свою, дорогой квартировладелец, никому кроме нас за такие деньги сдать не сумеете… Но, если вы «семья» — значит, нужно платить каждый месяц за всю квартиру. Получается, что если один из снимающих съехал (или даже продолжает жить — просто платить не может или не хочет), покрывать его долю придется вам. Куда честнее и разумнее с самого начала объявить хозяину, что все вы — разные люди, никакими узами не связанные. И лично я собираюсь платить только за свою комнату, а ваши, арендодатель, взаимоотношения с другими снимающими меня не касаются.

Часто в Москве людям приходится снимать квартиры не полностью, а по комнатам — или у собственников жилья, или в складчину. Счастливые (и не очень) съемщики поделились с «Домом» своим опытом аренды «совместных» метров.

По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой , соседи по комнатам — это всегда некоторая опасность: несмотря на то, что каждый проживает в своей комнате, им приходится делить зоны общего пользования — кухню, коридор, ванную и так далее.

«Случаев, когда соседские отношения не сложились, огромное количество: сосед регулярно не убирает посуду, не выносит мусор, слушает музыку, приводит ночных гостей, проводит по 40 минут в ванной по утрам, когда всем надо собираться на работу, время от времени ест чужие продукты», — перечисляет эксперт самые распространенные причины раздора в «коммуналках».

Также нередко причиной ссор становятся домашние животные — особенно внезапно появляющиеся. «Один из наших клиентов-арендаторов комнаты, вернувшись из двухнедельного отпуска, обнаружил, что у него не осталось ни одной пары обуви. Оказалось, что ее уничтожил новый щенок хозяйки квартиры. Не сумев добиться от нее справедливого решения проблемы, жилец нашел себе новую квартиру, с жестким условием — никаких собак», — рассказывает Жукова.

Довольно часто главными фигурантами в разногласиях становятся девушки: именно женщины по своей природе имеют склонность к бурному проявлению эмоций. И нередко, по словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, совместно проживание приводит к серьезным ссорам даже давних подруг.

«Совместная аренда двухкомнатной квартиры довольно быстро положила конец дружбе двух девушек-однокурсниц, приехавших покорять Москву по окончании нижегородского вуза. К моменту переезда в столицу они дружили больше пяти лет, даже работать устроились в одну компанию. Однако к совместному быту подруги оказались не готовы. Постоянные стычки и ссоры («Сегодня была твоя очередь убирать! А нельзя ли сделать музыку потише? Почему ты разбрасываешь свои вещи даже в моей комнате?») не просто привели их к мысли разъехаться — девушки разошлись по жизни окончательно и бесповоротно», — отмечает Доброхотова.

Похожей историей поделилась переехавшая из Рязани в Москву Нина: «Первое время снимала «двушку» с хорошей знакомой из школы — у каждой по комнате, платили пополам. Практически с первого дня проживания к нам в гости стали приезжать общие знакомые — веселые студенты, которые любили алкоголь. Они били посуду, свинячили всюду, ели наши продукты, и даже спали где попало. Бывало, усну одна, проснусь — а рядом на моей кровати (она была огромная) спит кто-нибудь Я очень рано вставала на работу, и, конечно, меня все это, мягко говоря, не радовало. В итоге я ограничила доступ в свою комнату, врезав дверной замок».

«Спустя полгода ко мне приехали на одну ночь друзья, проездом, — продолжает рассказ Нина. — После этого моя соседка заявила о пропаже пятитысячной купюры и каких-то сережек… Однако спустя несколько дней сережки нашлись, в существовании же купюры я вообще сомневаюсь». В общей сложности такое «дружеское» соседство продолжалось чуть больше года. Все закончилось тем, что соседка внезапно объявила: они обязаны освободить квартиру — сама договорилась с хозяевами. «Вот уже два года понятия не имею, где и как живет эта «подруга»«, — заключает Нина.

Другой историей женских соседских разногласий делится Екатерина. Правда, в ее случае соседки, наоборот, чрезмерно тихие: «Я снимаю комнату в «трешке» с двумя девушками. Соседки у меня очень чистоплотные, даже слишком. Они, например, постоянно делают мне замечания, что я не выношу мусор или не наливаю воду в фильтр — я только недавно поняла, что мусор нужно выносить даже тогда, когда пакет заполнен наполовину. А еще они не переносят громкие звуки: одна девушка ложится спать в десять вечера, и жалуется, если кто-то гремит ключами или громко «топает» в коридоре».

«Как-то в пятницу поздно вечером я пришла домой со своим другом, — вспоминает Екатерина. — Ближе к двум часам ночи я пошла в душ, но ванная была занята — в течение, примерно, получаса. Я выходила несколько раз в коридор, и в результате девушка, у которой проблемы со сном, вылетела в коридор и начала орать, что я «создаю шум, мешаю спать, теперь из-за меня она будет невыспавшкйся и вообще нужно предупреждать заранее, если хочу приводить гостей». В ту ночь я все же приняла душ, но любительница поспать потом зачем-то заперлась в ванной и не выходила оттуда до восьми утра После этого со мной не разговаривали около двух недель. В квартире повесили правила поведения: не шуметь после 22.00, предупреждать о гостях и тому подобное».

Мария Жукова приводит менее скандальный пример недопонимания между соседками: «Квартиру снимали две молодые девушки, одна из которых писала стихи. Поэтесса каждый вечер приходила к своей соседке читать ей свои произведения. В силу своего мягкого характера, слушательница не могла ей отказать. В какой-то момент, устав от обилия поэзии, она предпочла переехать».

А Елена рассказывает о совместном съеме «трешки» с участием мужчин: «Мы с парнем три года снимали комнату в трехкомнатной квартире, причем одна комната была проходная, в ней все три года с нами жил однокурсник парня. Он любил поиграть в онлайн игру «дота», был одинок и неприхотлив, в общем, раскладушка в проходной комнате его не смущала. А вот третья комната была какой-то несчастливой».

Сначала в ней вместе с Еленой, ее парнем и любителем «доты» жила очень чистоплотная девушка. «Первое время все шло гладко — вместе ужинали, делали уборку в выходные. Потом соседка начала просить мыть за собой посуду сразу же после того, как мы поедим. Потом чистить плиту сразу после готовки. Затем ее начала раздражать каждая пылинка», — вспоминает она.

Следующая соседка оказалась, наоборот, грязнулей, конфликты с ней тоже закончились ее отъездом. А с любимой соседкой компании однажды произошла весьма забавная история, которую ребята до сих пор вспоминают со смехом: «Как-то раз мы вернулись домой очень поздно, зная, что нашего мальчика из проходной комнаты не будет. Было около пяти утра. В темноте я услышала какой-то странный звук и включила свет. В проходной комнате, на полу, завернувшись в матрас, сидела наша соседка, пила из горла виски и плакала. Нам пришлось уложить ее на этот же матрас и увезти в нашу комнату на нем же — в своей комнате она спать отказывалась, потому что там все было в шариках из антистресс-игрушки, которую она порвала».

Владимир вспоминает свой опыт съема комнаты в Москве, который продлился сравнительно недолго: «Утром полкило вечерней колбасы, оставленной в холодильнике, могло превратиться в одну треть, медленно испарялось молоко, кефир, соки. Бывало, шампунь заканчивался после открытия через два дня. Но последней каплей стала шумная вечеринка у соседей, в финале которой ко мне в комнату ворвалась нетрезвая женщина в два раза старше меня с явными «романтическими» намерениями. Я съехал в отдельную однушку и больше комнаты не снимал».

Случаются при совместной аренде жилья и позитивные истории. Одной из них поделился генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров: «Дело было в сентябре. Наш клиент очень хотел снять квартиру в зеленом дворе, и непременно с яблонями. Нашли мы ему комнату с адекватными соседями. Через недели две клиент звонит и негодует: «Вы куда меня поселили? Здесь постоянно орудуют угонщики машин. У меня сигнализация каждую ночь срабатывает, соседи волком смотрят, потому что спать невозможно». Конечно, угонщики — не наша квалификация, но ситуация показалась странной: какой угонщик в здравом уме будет каждую ночь пытаться взломать одну и туже машину, тем более с сигнализацией? В общем, поехали мы к клиенту. Вечер, тишина, общаемся. И вот, срабатывает сигнализация. Подходим к балкону — нет никого возле машины. Вышли на улицу, подошли к машине, в этот момент на нее упало яблоко, и сигнализация сработала снова. Клиент решил квартиру не менять, а просто убрать машину из-под яблони. А мы, честно говоря, удивились не столько недогадливости клиента, сколько терпимости соседей».

Ирина Доброхотова вспоминает и совсем радостную историю: «Девушка 22 лет сняла комнату у интеллигентной пожилой женщины, бывшего преподавателя одного из московских вузов. С хозяйкой они быстро нашли общий язык, соседствовали мирно, помогали друг другу делом или советом. А через полгода в квартире появился внук хозяйки, вернувшийся из армии, занял свою (третью в квартире) комнату и влюбился в квартирантку. В общем, дело закончилось женитьбой, наймодатель обрела в лице нанимателя родственницу, а наниматель — законного мужа и московскую прописку по месту жительства супруга».

Нет похожих постов.