Инвестиции в недвижимость: как вкладывать деньги в дома и офисы. Инвестиции в недвижимость: стратегии для частников Пример инвестиции в недвижимость

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.

Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче — приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант — купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше — 160-200 тыс. долл.

Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок — от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе — затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли — поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, — не надо.

Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.

ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.

Способ 4. Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру — естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички» и «первички».

ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство — процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.

Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький — 3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.

Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) — так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная — 5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ — 1-3 тысячи долларов.

ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным — с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.

Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.

Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей — долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок — от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить — государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.

Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений — 15 тысяч долларов. Да и более доходно — перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.

Многие люди, имеющие определенную сумму свободных денежных средств, часто сталкиваются с вопросом об их выгодном вложении. Одним из простых способов является приобретение недвижимости. Такое вкладывание средств, как правило, не требует особых знаний и умений. Но в свете экономического кризиса многие эксперты ставят выгодность таких инвестиций под сомнение. Выгодно ли в сегодняшних реалиях вкладывать деньги в недвижимость? В том насколько это хорошо или плохо - будем разбираться в сегодняшней статье.

Преимущества инвестирования денег в недвижимость

Недвижимость по праву считается одним из наименее рисковых вариантов вложения капитала. Даже если она теряет в цене в период экономического спада, то в последующую фазу подъёма эти потери будут компенсированы. Таким образом, в долгосрочной перспективе недвижимость обычно дорожает, а риск большого обесценивания относительно небольшой.

Если говорить о привлечении ипотеки, то выгодной такая операция будет только при получении кредита в российских рублях. Лучше его брать, когда есть возможность оплатить хотя бы 50% стоимости собственными средствами . Тогда можно рассчитывать на то, что доход от недвижимости и инфляция перекроют затраты на обслуживание долга.

Недостатки вложения денег в недвижимость

Недвижимость обладает низкой ликвидностью . В случае острой необходимости быстро вывести капитал можно только при условии значительного снижения цены по отношению к среднерыночной. Речь обычно идет не менее чем о 10% разницы.

Еще одним недостатком инвестирования в недвижимость является высокий порог вхождения , то есть необходимо иметь немаленькую сумму денег. Этот вариант не подойдет для тех, кто хочет вложить небольшой капитал с возможностью делать довложения.

Обслуживание объектов требует затрат . Если в какой-то период квартира не сдается в аренду, то собственник несет чистые затраты, связанные с оплатой коммунальных платежей.

Существует риск полной потери объекта вследствие его разрушения, например, пожара. Здесь можно максимально обезопасить себя, заключив договор страхования с компанией, имеющей хорошую репутацию на рынке.

Прежде чем заключить сделку, стоит приложить максимум усилий для проверки юридической чистоты квартиры . Если договор купли-продажи по каким-либо причинам признают недействительным в судебном порядке, то получить деньги обратно может быть очень сложно.

Инвестирование в недвижимость: что сейчас выгодно?

Самый простой вариант получения дохода - это покупка квартиры с последующей ее сдачей в аренду . Можно приобрести небольшую квартиру в перспективном городе, в районе с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Такое жилье всегда пользуется спросом: соотношение дохода к затратам по таким объектам может быть очень хорошим. Риск заключается только в возможной порче имущества.

Существенный доход может принести покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее продажей после сдачи в эксплуатацию. Доход будет зависеть от того, на каком этапе строительства вложить деньги: чем раньше, тем дешевле обойдется покупка. Такое инвестирование требует меньше временных затрат, чем аренда: купил квартиру и через несколько лет продал ее. Но оно несет в себе риск, что жилье так и не будет достроено. В итоге инвестор не то, что не получит прибыль, но и понесет существенные убытки.

Новострой можно также выгодно сдать в аренду , стоимость такой квартиры всегда будет выше среднерыночной. Но в то же время нужно понимать, что в большинстве случаев собственник получит квартиру с «голыми» стенами, и потребуется немало вложений , чтобы привести ее к хорошему жилому состоянию.

Хороший доход может принести коммерческая недвижимость , но к выбору объекта нужно подойти очень взвешенно. Объект должен находиться в таком месте и иметь такие технические характеристики, чтобы он был интересен как можно большему количеству арендаторов. Кроме этого такое вложение требует временных затрат, связанных с обслуживанием объекта. Можно эти функции передать управляющей компании, но тогда доходность объекта снизится.

Отдельного внимания заслуживает вопрос инвестирования в зарубежную недвижимость . Такая покупка требует наибольшей подготовки. Если нет хорошего понимания рынка недвижимости в отдельных странах, а также хорошей юридической подкованности, то лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются на этом. Когда основной целью покупки является сдача в аренду, то, прежде всего, стоит обратить внимание на города, которые находятся на морских или океанических побережьях. Перспективной также всегда считались города с высокой деловой активностью.

Таким образом, инвестирование в недвижимость является хорошим вариантом для тех, кто имеет немаленький капитал, готов к долгосрочному вложению и тому, что вывести средства быстро без существенных потерь не получится. Кроме того, такое капиталовложение требует хотя бы минимальных знаний о состоянии рынка, если говорить о сдаче в аренду жилья. Когда речь идет о коммерческой недвижимости или жилье за рубежом, то операция потребует тщательного изучения и привлечения специалистов. Это позволит свести риски к минимуму и получить максимально возможный доход в современных экономических условиях.

Инвестиции в рынок недвижимости в любые времена считались наиболее надежным способом их сохранения. Цены на нее в последнее время только растут. При этом необходимо учитывать, что инвестиции в недвижимость относятся к длительно окупаемому способу вложения денег, но приносят стабильный доход после покрытия расходов на приобретение.

Недвижимость как объект инвестиций

Вложить деньги в недвижимость — хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.

Особенности

Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:

• жилая;
• коммерческая;
• зарубежная.

Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.

Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.

Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.

Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:

1. более низкий , по сравнению с жилым сектором, спрос . Это связано с тем, что количество потенциальных покупателей жилой недвижимости в 4-5 раз превышает спрос на коммерческую;
2. чувствительность к негативным факторам , которая зависит в первую очередь от подъемов и спадов деловой активности, в кризисный период одновременно со спросом снижается и стоимость недвижимости. Данный сектор отличается узкой направленностью, инвестиции в коммерческие объекты перспективны только при наличии благоприятных условий. В докризисные времена вложения в складские и офисные помещения возрастали в разы, приличный доход могло приносить даже небольшое помещение. Сегодня каждый объект нуждается в детальной проверке перед покупкой;
3. соблюдение стратегии инвестирования обеспечивает получение гораздо большего дохода от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано в первую очередь с разницей арендных платежей в несколько раз при одинаковой начальной цене объектов;
4. возможность заключения договора аренды при высокой цене на длительный срок , получение высоких доходов от аренды жилой недвижимости возможно только при сдаче жилья в аренду посуточно;
5. покупка строящейся недвижимости часто связана с рисками , так как строительство может быть прекращено в любой момент, особенно в кризисные времена. Предпочтение рекомендуется отдавать рынку вторичного жилья;
6. коммерческую недвижимость небольшой площади всегда сдать в аренду быстрее и проще , не говоря уже о кризисных временах. Покупка нескольких коммерческих объектов вместо одного снижает риск остаться без арендаторов.

Вложение денег в жилую недвижимость

Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.

Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.

Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.

При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.

С примерами.

Один из самых надежных способов вложить денежные средства — драгметаллы. , что под этим подразумевается, как подсчитать возможные риски и заработать неплохие деньги.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За последние несколько лет стоимость купленной россиянами недвижимости за рубежом превысила 10 млрд.долл., в 2017-2018 г. в связи с падением курса рубля планируется падение спроса. Колебания курса повлияли не только на стоимость жилья, но и на его содержание, заметно подорожали авиабилеты и развлечения.

Снижение спроса на зарубежную недвижимости отсутствует у россиян, получающих зарплату в долларах и евро, которые и являются основными потенциальными покупателями. В последнее время наблюдается смена приоритетов: если изначально курортную недвижимость в Черногории, Болгарии, Испании было принято приобретать с целью отдыха, то сейчас она рассматривается в качестве выгодного вложения денег. Это считается отличным вариантом диверсификации активов и защиты от рисков.

Кризисные явления в России всегда сопровождаются ростом спроса на недвижимость во Франции, США, Германии и Англии. Активность российских покупателей была зафиксирована уже в конце 2014 года, 30% из них таким способом спешили защитить свои средства от валютных колебаний.

В южных странах (Испании, Болгарии, Тайланде) чаще всего покупают жилье с целью отдыха.

В целом, в 2017-2018 гг. спрос на доходную недвижимость среди инвесторов будет сохраняться, активность покупателей курортной недвижимости может несколько снизиться.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.

Существует три подхода определения стоимости объекта:

• затратный – 42%;
• доходный – 28%;
• сравнительный – 30%.

При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.

Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.

Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Несмотря на то, что 2016 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.

Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.

По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.

При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:

• коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
• финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
• при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
• в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2017-2018 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.

Большая категория людей заинтересована в сохранении и увеличении своих средств в условиях финансовой нестабильности и роста инфляции. Покупка недвижимости является достойным вкладом для инвесторов, активность на этом сегменте рынка присутствует практически всегда. Вопрос, в какую недвижимость лучше вложить деньги, интересует многих потенциальных покупателей.

Рынок недвижимости предлагает обширный выбор квартир из разных сегментов. Всегда востребованы однушки бюджетной стоимостью до 30 000 у.е. Такие квартиры можно купить в спальном районе или в популярной категории новостроек. Покупка квартиры на рынке вторичного жилья имеет преимущества для тех инвесторов, кто хочет сразу начать использование квадратных метров.

Выгодная сдача в аренду на длительный срок либо посуточно позволит получать гарантированный доход, который превысит проценты от банковского депозита.

Помогут разобраться, как правильно выбрать объект для инвестирования риелторы и специалисты агентств недвижимости.

Инвестиции во вторичную недвижимость оправданы, если планируется получение быстрой прибыли

Приобретение недвижимости непростая задача, вложение окупится в том случае, если выбор объекта будет проводиться с учетом расположения дома, отдаленности от центральных улиц города, наличия инфраструктуры и транспортной развязки. Специалисты рынка недвижимости отмечают падения спроса на жилье среди инвесторов. Это вполне оправдано, так как падение цен на жилье составляет более 10%, соответственно доходность от сдачи в аренду также не растет.

Ситуация на рынке первичной недвижимости

Предпочтение рынка новостроя перед старым жильем очевидно: квадратные метры, купленные на начальном этапе строительства, гарантированно вырастут в цене. Перспектива дальнейшего удорожания недвижимости в данном сегменте стабильно демонстрируется в последние годы.

Куда более выгодно сдать в аренду одно- двухкомнатную новостройку с ремонтом в престижном жилом комплексе. Такое вложение оправдано, инвестиции окупятся за несколько лет. Популярность подобных приобретений в последние годы только возрастает, расширяя виды заработка на недвижимости. На сегодняшний день наиболее популярны следующие операции:

1. Покупка студии и сдача посуточно в аренду.
2. Покупка квартиры с перспективой аренды жилья на длительный период.
3. Покупка таунхауса с целью долгосрочной или сезонной аренды.
4. Покупка коттеджа для сдачи или субаренда.
5. Строительство малоквартирного дома с целью продажи жилья.
6. Покупка нескольких квартир на первом этаже для создания хостела.

Эти и многие другие операции на рынке дают ответы на вопросы как инвестировать в недвижимость. Спрос на аренду бюджетного жилья всегда велик.

Не менее интересны предложения длительной или сезонной сдачи квартиры большой площади, престижные коттеджи. Рассматривают такие предложения представители крупных компаний, бизнесмены для решения деловых вопросов или на время отдыха с семьей.

Вложение денег в недвижимость на стадии строительства, способствует получению большей прибыли

Рентабельность и надежность

Доход, полученный от сдачи в аренду жилой недвижимости, колеблется от 12 до 15%. Такая сделка считается рентабельной. Выгода, стабильность, безопасность капиталовложения в развивающейся рынок недвижимости привлекает внимание не только частных лиц, но и серьезных инвесторов готовых вкладывать крупные суммы.

Анализируя, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги можно уверенно говорить о прибыльности строящихся современных комплексов, коммерческие помещения, зарубежные объекты.

Сделка на первичном рынке дает приблизительно 30% экономии от стоимости объекта в сданном виде.

Еще один востребованный сегмент – коммерческая недвижимость. Грамотное вложение обеспечит стабильную, высокую прибыль в будущем. Процедура покупки на этапе начала строительства практически не отличается от других видов сделки. Основная задача выбрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Такие строительные компании заинтересованы в привлечении инвесторов, сроки сдачи объекта в эксплуатацию, как правило, соблюдаются.

Инвестиции в недвижимость скорее длительный проект, ждать быстрой прибыли не стоит. Время, которое понадобится для завершения строительства, проведения ремонтных работ может затянуться. Выгодно реализовать готовое жилье можно при удачном стечении обстоятельств, когда выстроенный комплекс станет известен, получит хорошую репутацию.

Процедура покупки квартиры

Стремление к финансовой стабильности и успеху оправдано. Недвижимость считается символом благополучия с давних времен. Для того чтобы избежать неудачных приобретений, понимать как правильно оформлять покупку необходимо пользоваться услугами профессионалов. Любое вложение требует предварительной подготовки, изучения особенностей рынка.

Сделка по оформлению выбранного жилья проводится строго по законодательству государства, в котором происходит покупка. Как правило, это следующие этапы:

1. Выбрав подходящий объект необходимо подписать договор задатка, передав часть суммы от общей стоимости владельцу. Стандартная сумма не должна превышать 10% от заявленной цены.
2. Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру владельцев. Сбором документов, как правило, занимаются специалисты.
3. Оформление технического паспорта на отчуждаемое имущество.
4. Оплата пошлин, обязательных налоговых платежей, утвержденных законодательством.
5. Подписание двухстороннего договора купли-продажи недвижимого имущества.
6. Регистрация прав собственности нового владельца.
7. Сделки по оформлению передачи прав на жилье проводят нотариусы в нотариальных конторах. Для проведения такой операции понадобится время на сбор правоустанавливающих документов, проверку отсутствия ареста на отчуждаемый объект и некоторые другие специальные документы.

Инвестирование в недвижимость будет высокодоходным при тщательном анализе рисков и рентабельности для конкретного объекта

Плюсы и минусы вложения в недвижимость

Выбирая куда инвестировать средства, грамотный инвестор понимает выгоду приобретения недвижимого имущества. К неоспоримым приоритетам данного бизнеса можно отнести следующее:

• надежность вложения;
• востребованность товара в любой экономической ситуации;
• возможность стабильного получения прибыли от вложенных средств.

Задумываясь, в какую недвижимость вкладывать деньги предпочтительно, стоит понимать, что в любой сфере финансовой деятельности присутствуют скрытые риски. Их можно обозначить следующими факторами:

• длительная оборачиваемость средств;
• колебания уровня доходности в зависимости от экономической ситуации;
• при неправильном выборе объекта желаемый уровень дохода может не оправдать ожидания.

Что подразумевается под перечисленными факторами. Надежность вложения в недвижимость связана с тем, что данный вид бизнеса не относится к высокой группе риска финансовых пирамид, которые могут исчезнуть, перестать существовать и попросту разориться.

В ситуации, когда ситуация требует вывода и обналичивания определенной суммы, квартиру всегда можно продать. Рынок недвижимости активен в любой ситуации, потребность в жилье достаточно высока.

Среди недостатков можно отметить тот, что прежде чем сделать покупку, стоит внимательно подобрать правильный объект инвестирования.

Приобретение 1 комн. квартиры в Москве в 5-ти минутах пешего хода от метро будет давать доход не менее 20% годовых от вложенной суммы. При неправильном выборе объекта инвестирования процент может не шагнуть выше 8%.

Еще один вид инвестиции большого риска – старый фонд, идущий под снос. Такое жилье не оправдает надежд покупателя, также как и квартира в коммуне.

Инвестирование в недвижимость имеет свои преимущества и недостатки

Особенности инвестиций в недвижимость

Сегодня многие рассматривают вложение в жилую и коммерческую недвижимость как один из стабильных и доходных видов бизнеса. Аргументами служат доводы, что это безрисковая финансовая деятельность, приносящая стабильный доход. Но не каждый может позволить приобретать желанные квадратные метры в силу ряда обстоятельств.

Первое условие для успешного старта — наличие солидного капитала.

Брать кредит в банке для последующего инвестирования не стоит, в этом случае прибыль, которая должна поступить от операции, уйдет на погашении банковской задолженности. Мелкие инвесторы могут рассматривать покупку квартиры в складчину. Такая практика на начальном этапе вполне приемлема среди людей, хорошо знакомых и имеющих взаимное доверие.

Инвесторы, которые рассматривают вложение средств в покупку жилья на короткий срок вряд ли найдут свою нишу в недвижимости. Связано это с особенностями рынка, сезонными колебаниями и другими факторами. Быстро выгодно продать квартиру не всегда получится. Быстрая оборачиваемость нехарактерна для данного вида бизнеса. Вместе с тем надежная защита от инфляционного процесса вложенных сумм, привлекает новых инвесторов.

Рассматривая ипотеку на строительство жилья можно задуматься о том, подойдет ли в каждом индивидуальном случае такой вид долгосрочного кредитования. Привлекает внимание низкий процент и возможность вложения в новостройку. В зависимости от финансовых доходов инвестора такая сделка может оказаться выгодной. Если речь идет о коттедже в престижном загородном поселке доходность в будущем обещает быть высокой.

Особенности операций получения дохода от сдачи в аренду также имеют некоторые колебания. Так, на величину прибыли, влияют такие характерные причины, как расположение объекта, сезон сдачи в аренду, экономическая ситуация в регионе. Понимать все тонкости ведения дел в данной сфере можно при наличии опыта и знаний.

Постоянные изменения в законодательстве, которые регулируют рынок недвижимости, вводят некоторые ограничения и новые налоги, также оказывающие влияние на ситуацию в целом. Для тех, кто впервые решил делать вклады в недвижимое имущество стоит внимательно изучить разные стороны вопроса. Возможно, финансовый консультант подскажет другой вид деятельности, приносящий стабильный доход.

Доход от вложения в недвижимость будет высоким при грамотном подходе к инвестированию

Цели инвестирования в недвижимость

Те, кто рассматривает рынок недвижимости независимо от вида и категории – жилая или коммерческая, в целом, есть две главные цели:

1. Получение дохода от сдачи в аренду.
2. Получение дохода от перепродажи.

Просчитывая выгоду от вложения, инвестор старается предугадать, какую выгоду он получит от предстоящей сделки. Перепродажа интересует тех, кто пользуется наиболее рискованным видом получения дохода – вложения на начальном этапе строительства. На котловане цена квадратного метра самая интересная. Здание готовое к сдаче в эксплуатацию более привлекательно для покупателей, цена объекта намного выше.

Сдача в аренду более спокойный и длительный по периоду вид получения дохода. Гарантированный заработок дает возможность сохранить основной капитал и получать высокие проценты в виде арендной платы. Независимо от того, в какой стране находится такая инвестиция вкладчик имеет стабильный доход, который может инвестировать в новый объект.

Рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, стоит отметить его надежность, стабильность, высокую привлекательность. Позволить себе такой вид бизнеса могут люди состоятельные, солидные с долгосрочной программой получения прибыли в разных сегментах этого вида деятельности.

Вконтакте

ЛУЧШИЕ КРЕДИТЫ ЭТОГО МЕСЯЦА

Для работы анкеты необходимо включить JavaScript в настройках браузера

Выгодно ли инвестировать в бизнес-недвижимость в 2016 году? Какие особенности имеет инвестирование в недвижимость за рубежом? Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.

Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.

Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.

Итак – начнём!

1. Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

• высокая ликвидность объектов;
• доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
• относительная доступность вкладов;
• большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

• зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
• высокая стоимость объектов недвижимости;
• низкий спрос на жильё в небольших городах;
• сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Пример

Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов

Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.

Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.

Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.

3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов

Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.

Этап 1. Определяем свои финансовые возможности

Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.

При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.

Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости

Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.

Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.

Этап 3. Выбираем объект недвижимости

Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.

Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.

Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.

Этап 4. Приобретаем недвижимость

При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.

Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.

Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду

Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.

Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» - людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.

Продвинутые инвесторы знают ещё более радикальные способы экономии. Например, покупают конфискованное имущество, которое продаётся на свободных торгах.

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.

5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – , .

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.

2) Становимся соинвестором

Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.

3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования

Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.

Рекомендую проект «Территория Инвестирования» . Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.

Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.

6. Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

7. Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами

Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.

Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.

Вы покупаете недвижимость, а управление ей с целью дальнейшей реализации берут на себя опытные управляющие. Компания предоставляет клиентам ежемесячную отчетность и полностью отвечает за внесенный капитал.