Ипотечное кредитования для многих граждан РФ - единственный шанс получить собственное жилье. Не удивительно, что такая услуга пользуется спросом у клиентов кредитных организаций. В основе взаимодействия сторон (банка и заемщика) лежит договор, а также закладная на покупку квартиры по ипотеке. В ней отражены базовые условия кредитного соглашения, список залогового имущества (того, что передается в банковское учреждение) и ряд другой информации. Как правильно оформляется документация? В чем ее особенности? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.

В чем сущность закладной?

Закладная по ипотеке представляет собой ценную бумагу, которая передается от кредитополучателя второй стороне сделки - банковскому учреждению. Главной задачей документа является обеспечение ипотечного займа. Он применяется кредитной организацией для перевода недвижимости в личное владение в ситуации, когда получатель займа не справляется с обязательствами. Роль залога выполняет различное имущество - гараж, квартира, коттедж, загородная вилла, а также коммерческие объекты.

Назначение закладной

Закладная на недвижимость по ипотеке - гарантия безопасности на случай неплатежеспособности клиента. По закону при наличии долга банк может забрать квартиру и по ипотечному договору. Наличие рассматриваемой ценной бумаги расширяет полномочия кредитной организации. Кроме того, она иногда применяется для частичной переуступки прав, реализации залогового имущества третьей стороне, а также для обмена объектами залога с последующей доплатой.

Заемщику от оформления нет выгоды, ведь он не получает гарантий снижения процентной ставки (единичные кредиторы идут на такой шаг). Единственный плюс в том, что закладная защищает интересы заемщика в случае потери базового соглашения с банком.

Правила оформления

Жесткие требования к составлению закладной на недвижимость по ипотеке отсутствуют. Ее цвет, внешнее оформление и очередность пунктов в содержании может различаться. Чтобы получить точную информацию, стоит обратиться в банковское учреждение, выступающее в роли кредитора.

Что касается содержания, оно не меняется. В документации содержатся:

• Сведения о человеке, который предоставляет залог по ипотеке - информация из паспорта, номер для связи, реквизиты и другие данные.
• Название кредитной организации и сведения о лицензии.
• Описание квартиры, ее стоимость на рынке, данные об оценщике, а также реквизиты, подтверждающие права владения.
• Условия ипотеки.
• Дополнительное обременение в отношении 3-их лиц (при наличии).
• День оформления и номер по порядку.

Кроме того, в ценной бумаге предусматривается место для записей, касающихся ее передачи, и других важных сведений.

Правила получения

Закладная на квартиру по ипотечному займу делается тем лицом, которое больше нуждается в этом аспекте. Как правило, в роли инициатора выступает банковское учреждение, а от заемщика требуется передать необходимый пакет и заплатить комиссию, размер которой не больше 1000 рублей.

При оформлении ипотеки важно обратить внимание на совпадение пунктов соглашения и ценной бумаги. Наличие несоответствия приводит к тому, что главенствующую роль получает закладная. Если дело дойдет до судебного органа, последний будет ориентироваться именно на нее, а не на договор по ипотеке. Вот почему перед оформлением важно проверить документацию и убедиться в соответствии внесенной информации, а также наличии печати.

Когда оформляется?

Составление происходит в то же время, что и заполнение кредитного соглашения. Первая приобретает силу после внесения в Росреестр и указания номера, позволяющего контролировать статус ценной бумаги. Узнать цифру можно из уведомления о регулярных выплатах.

Передача права

Возможна ситуация, когда права на ценную бумагу передаются третьей стороне путем оформления соглашения. На листе делается отметка с информацией о новом держателе, а также основания передачи права. Кредитор после проведения операции информирует об этом заемщика и дает обновленные реквизиты для погашения задолженности (если требуется).

Как только передача прав осуществлена, хозяин закладной получает статус кредитодателя по ипотеке. Новый владелец не вправе менять условия кредита, кроме случаев, когда в этом заинтересован держатель залога (при условии оформления дополнительного договора). При проведении такой операции разрешение у заемщика не берется.

Частичная продажа

Возможны ситуации, когда залогодержатель (банк) продает часть прав на закладную третьему лицу. Такие действия, как правило, обусловлены необходимостью в срочном получении конкретной суммы. Иными словами, банк реализует часть залогового имущества еще одному участнику сделки и время от времени выдает часть платежей покупателю.

Здесь существует ряд вариантов - внесение 3-ей стороне нескольких выплат (банк в этот период денег не получает), а также передача покупателю части выплат заемщика в течение всего срока. При выборе второго варианта, клиент о частичной продаже не информируется.

Обмен

Еще один способ сделки между кредитными организациями подразумевает обмен ценными бумагами при условии обязательной доплаты (компенсации разницы). Если клиент продолжительное время не платит по обязательствам, хозяин закладной реализует залог и покрывает затраты, в том числе проценты на выплату задолженности. Оставшаяся часть возвращается заемщику.

Правила регистрации

В 2018 году закладная по ипотеке передается в Регистрационную палату с учетом региона проживания кредитополучателя или адреса квартиры. Как только ценная бумага получает номер и делаются необходимые отметки, в Росреестре указывается следующая информация: о месте регистрации соглашения по ипотеке — по органу, регистрирующему обременение, а также дата передачи.

Закладная по ипотеке недействительна, пока она не попала в базу Росреестра. Но об этом заемщику не стоит переживать, так как данный вопрос решается банковским учреждением (кредитором) самостоятельно. Клиент финансовой организации получает свидетельство, подтверждающее право собственности, с отметкой о наличии обременения и требовании к его снятию.

Государственная пошлина

Оформление закладной в Росреестре требует от компании или частного лица выплаты госпошлины, размер и порядок перечисления которой установлен в НК РФ. В нем отмечено, что для физлиц величина оплаты равна 2 тыс. рублей, а для компаний (юрлиц) - 22 тыс. рублей. При госрегистрации смены сторон требуется заплатить 1,6 тысяч рублей, а в случае замены залогодателя - 350 рублей.

Функция банковского учреждения

Банк выступает в роли кредитора, предоставляющего заемщику деньги, необходимые для покупки жилья под залог. Суть такой манипуляции озвучивалась выше - обеспечение своевременной выплаты держателю залога. При этом, банковского учреждение выступает законным хозяином ценной бумаги и держит ее у себя до полной выплаты долга. Банк продает закладную в ситуации, когда он срочно нуждается в деньгах.

Период оформления

После передачи пакета сотрудники банка изучают документы и выдают решение в течение суток, после чего оформляется договор между сторонами. В составлении ценной бумаги заинтересовано банковское учреждение, поэтому задержки в оформлении случаются редко.

Место для хранения

Закладная по ипотеке лежит в организации со статусом залогодержателя, а точнее в банковском учреждении. Документация передается третьим лицам только при наличии на то веских оснований. Чтобы избежать трудностей, важно прийти в банковское учреждение и сделать копию, которая потребуется для разрешения спорных ситуаций через суд.

После выплаты ипотеки

Как только задолженность по кредиту полностью погашена, хозяин закладной отдает ее заемщику. Ценная бумага возвращается в любой из ситуаций - при досрочном погашении или выплате долга с учетом условий договора. У банка в распоряжении 30 дней для передачи документации, но на практике этот процесс занимает до 3-5 дней. Если по истечении месяца закладная не попала в руки залогодателя, требуется идти в судебный орган для защиты интересов.

Что делать в случае утери?

Трудности возможны в ситуации, если банк (держатель залога) потерял документацию. Здесь требуется оформить копию (дубликат) с последующей регистрацией в Росреестре. Иными словами, при утере процесс получения похож на процедуру оформления оригинала ценной бумаги. Разница в том, что на вновь созданной документации делается отметка, указывающая на тот факт, что закладная - дубликат.

При оформлении копии требуется предельное внимание, чтобы избежать расхождений в текстах (при сравнении с кредитным договором и оригиналом). Возможна ситуация, когда ценная бумага потеряна, а банковское учреждение не потрудилось заняться ее восстановлением. При таких обстоятельствах стоит обратиться к администрации, написав официальное письмо на имя директора кредитного учреждения. В нем заемщик требует ответа о причинах бездействия. Важно проследить факт регистрации обращения в бухгалтерии организации.

Особенности возврата

При полной выплате задолженности заемщик получает закладную по ипотеке в срок до 30 дней (как упоминалось выше). При невыполнении обязательства залогодатель вправе идти в арбитражный суд для защиты интересов. Если ценная бумага передана 3-ей стороне в процессе финансовых сделок, она будет храниться в этой организации или по месту жительства.

Сейчас большинство банков поддерживают практику заключения закладного договора. Банки зачастую указывают данный пункт как обязательный.

Однако закладная появилась совсем недавно, поэтому далеко не у всех потенциальных заемщиков в курсе того, зачем нужен этот документ, каким образом происходит его составление, и что он будет означать конкретно для клиента.

Из-за незнания у клиента может появиться множество проблем и трудностей и именно поэтому и стоит разобраться в данном вопросе прежде, чем подавать заявление о выдаче ипотеки.

Закладная – это документ, который подтверждает, что заемщик получает право на покупку квартиры за средства кредитора, а также на обремененное ипотекой залоговое имущество, предоставляемое банку. Это именная бумага, так как документ заключается между клиентом и кредитором.

Закладную сейчас широко используют в банках, которые предоставляют услугу ипотечного кредитования. Причина тривиальна – она значительно упрощает работу и заменяет большинство прочих документов, которые бы смогли исполнить ее полную функцию лишь в их совокупности.

Так выглядит закладная на квартиру по ипотеке

Для чего нужна закладная?

Оформление закладной по ипотеке стали практиковать относительно недавно. Она является документом, который подтверждает наличие определенных обязательств между заключающими ее лицами – кредитором и заемщиком. Она не только фактически удостоверяет права и обязанности ее владельца, но и существенно ускоряет процесс оборота недвижимости, делая его проще и прозрачнее.

Ее регулирует федеральный закон об ипотеке – закладная оговаривается в статьях третьей главы. Согласно 13 статье, права кредитора удостоверяются закладной по ипотеке, ведь иные возможности попросту не установлены ФЗ.

Она дает своим владельцам следующие права:

• На исполнение денежных обязательств по ипотеке;
• На залог имущества, которое обременено ипотекой.

Видео по теме:

Обратите внимание! Если была составлена закладная по ипотеке, то в будущем ее владелец сможет не представлять иные доказательства существования данных обязательств, помимо этого документа.

То есть, с этим документом, все будет выглядеть следующим образом:

• Между кредитором и заемщиком составляется закладной договор;
• Регистрируется право собственности;
• Банк становится владельцем этого документа и получает права, которые он предусматривает.

Это обязательно?

Закон не обязывает людей составлять закладную при оформлении ипотеки. Однако банк, который предоставляет Вам ипотеку, имеет полное право сделать данный пункт обязательным, так как это делает его работу намного проще.

Памятка заемщику получившему ипотечный кредит

Ее составление обязательно в большинстве российских банков. И клиент попросту не может поступить иначе, ведь в таком случае, кредитор может отказать ему в оформлении ипотеки.

Разновидности закладного договора

Сейчас существует всего четыре вида закладных договоров. Каждая из данных разновидностей предусматривает определенные условия по процентной ставке и возможностям ее изменения, что позволяет подстроить документ под определенного клиента.

А виды следующие:

Где и когда ее можно получить?

Клиент может получить этот документ в банке, но только в тот момент, когда ипотека уже полностью погашена.

Основания выдачи

Закладная на квартиру в банках

Оформление закладной обязательно для большинства банковских организаций. Однако наряду с этим, чаще всего процесс ее заключения, перечень необходимых для сделки документов и условия оформления не отличаются друг от друга.

Когда оформляют закладную по ипотеке?

Закладная по ипотеке оформляется в банке, который выдает Вам ипотеку. Обычно данный договор заключается в тот же день, что и соглашение по ипотеке.

Однако такая срочность необязательна, так как по закону закладную можно оформить практически в любое время, начиная с момента заключения договора по ипотеке и заканчивая моментом ее погашения.

Образец закладной

Для более полного понимания того, что такое закладная и что в ней содержится, необходимо знать, как выглядит закладная на квартиру по ипотеке. Это не только поможет разобраться в некоторых юридических нюансах этого документа, но и подготовиться к его заключению. С ее содержанием можно ознакомиться, посмотрев образец.

Также, в договор обязательно должно входить следующее:

• Подробное описание имущества, которое отдается в залог;
• Данные о банке;
• Сведения о заемщике;
• Точное описание метода, по которому будет возвращен займ;
• Предполагаемая ипотечным соглашением дата погашения ипотеки;
• Сумма ипотеки;
• Ставка по ипотеке;
• Подпись заемщика и совладельцев залогового имущества, если их несколько;
• Платежные реквизиты банка.

Фотогалерея:

Залогодатель Обязательство, обеспеченное ипотекой Предмет ипотеки

Порядок оформления

Формально, оформление закладной происходит между кредитором и заемщиком, в день заключения кредитного соглашения и договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Но фактически, все пункты, содержащиеся в бланке, заполняет сотрудник кредитной организации, а клиент лишь ставит свою подпись.

Помимо того, заключить этот договор можно практически в любой момент, до разрыва договора кредитования.

После заключения документа, он, вместе с остальными бумагами, передается в Росреестр, для регистрации прав на недвижимость. Регистрация длится один день, в течение которого сотрудник реестра должен заверить сведения о недвижимости, указанные в документе, своей подписью и официальной печатью. После этого документы передаются банку, где и будут храниться в дальнейшем.

Перечень необходимых документов

Оформление закладного договора невозможно без предоставления документов, в которых содержится вся нужная для соглашения информация.

Такими документами являются следующие:

1. Копия договора купли-продажи (подходит как основной, так и предварительный), судебного решения, соглашения долевого участия, участия в жилищно-строительном кооперативе или договора паенакопления;
2. Копия ипотечного соглашения;
3. Копии каждого из документов, предоставленных Бюро технической инвентаризации;
4. Копия акта приема-передачи недвижимости;
5. Копия паспорта заемщика;
6. Отчет об оценке стоимости ипотечной недвижимости.

Фото по теме:

Отчет об оценке Паспорт РФ Ипотечный договор

Помимо того, к закладной можно добавить и приложенные документы, которые должны определять условия кредитования или осуществления прав заемщика.

Регистрация в Регпалате и госпошлина

Согласно 16 статье Физического закона об ипотеке, банк имеет полное право потребовать регистрации закладной в Госреестре, с указанием его названия и месторасположения.

В таком случае, кредитор отправляет заемщику письменное оповещение об этом, в котором должна содержаться соответствующая выписка из реестра. После этого, заемщик обязан совершать платежи по ипотеке, а банк получает право не предоставлять ему для этого закладную.

Процесс регистрации длится недолго – запись должна появиться в реестре в течение одного дня, с момента обращения кредитора. В случае, если сотрудник реестра допустил ошибку при регистрации закладной, то ее необходимо исправить и заверить этот момент. Это тоже должно длиться не дольше одного дня.

Помимо того, регистрация не бесплатна, поэтому необходимо знать, сколько стоит закладная по ипотеке. В Росреестр обращается кредитор, однако госпошлину уплачивает заемщик.

Ее стоимость следующая:

• Регистрация закладной при смене клиента стоит 1600 рублей;
• Регистрация закладной при смене ее владельца стоит 350 рублей.

У кого хранится закладная?

После оформления, закладная будет находиться в банке. Заемщик же сможет ее получить только после прекращения действия кредитного соглашения, в случае погашения долга или же разрыва договора.

Основные положения

Закладная после погашения ипотеки

После того, как ипотека была погашена, кредитор отмечает на закладной, что долг был полностью уплачен и клиент освободится от своих обязательств. Далее, заемщику продается весь пакет документов (в том числе и закладная) , а также выдается справка о погашении долга.

Получив документы, бывший заемщик должен аннулировать обременение, обратившись в Росреестр

Для этого, в орган необходимо принести такие документы:

• Удостоверение личности;
• Соответствующее заявление;
• Оригинал (и его копия) справки о том, что Вы погасили кредит;
• Оригинал (и его копия) закладной;
• Подтверждение того, что Вы собственник квартиры;
• Квитанция о пошлине.

Если в Росреестр Вас не сопровождает сотрудник кредитной организации, то необходима еще и доверенность на ваше имя. Процесс погашения длится 3-5 дней, а пошлина стоит 200 рублей.

Подводные камни

Закладная делает жизнь участников кредитного договора немного проще, однако в ней есть и неприятные моменты.

Главное, что стоит узнать, это – чем грозит непогашенная закладная по ипотеке?

До погашения закладной не погашается и факт залога. А грозит это тем, что до момента погашения залога, Вы не сможете считаться полноправным собственником квартиры.

То есть, Вы не получите права на ее продажу, аренду, передачу и прочее.

Что делать в случае потери закладной?

Если закладная была утеряна, то необходимо восстановить права на нее. По факту, это составление дубликата.

Данный момент оговаривается в 18 статье ФЗ Об ипотеке. Восстановлением прав занимается залогодатель, подав соответствующее заявление в Росреестр.

Восстановление утерянной закладной обязательно, так как в противном случае, клиент попросту не сможет погасить ее, а значит и не аннулирует факт залога.

Заключение

Закладная по ипотеке позволяет обеим сторонам договора определить и доказать свои права по кредиту и залогу, не предоставляя в доказательство прочих документов.

Для заемщика, процесс оформления этого документа не составляет труда, так как этим фактически занимается банк. Необходимо лишь уплатить госпошлину за регистрацию, а после погашения кредита обратиться в Росреестр с заявлением об аннулировании залога.

Прежде чем подписывать такой документ, важно разобраться, закладная на квартиру по ипотеке — что это такое и в чем кроются подводные камни ?

А также является ли подписание бумаги необходимым условием при оформлении ипотечного кредита, можно ли вернуть такой документ, нужна ли регистрация и другие юридические нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Закладная на квартиру по ипотеке

Понятие закладной на квартиру определено в таких законодательных актах:

• Закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ;
• ГК РФ (ст. , , , ).

Собственно ипотека – это залог имущества, которым собственник недвижимости, он же залогодатель, продолжает владеть и пользоваться.

Залогодержатель – как правило, банк, предоставляющий финансовую помощь хозяину квартиры без права владения и проведения операций с недвижимостью.

Залоговым имуществом может служить не только та квартира, которой собственник уже владеет, но и приобретаемая на деньги залогодержателя – как со , так и в новостройке .

Условия и отношения сторон оговариваются в договоре о залоге (договоре об ипотеке), а также в специальном документе – закладной .

Что это?

Залогодатель выбирает оценщика из числа независимых экспертов , являющихся постоянными партнерами кредитующего банка. Такие оценщики, как правило, прошли проверку и подтвердили на практике свою компетентность и объективность.

Между оценщиком и заемщиком заключается договор . Эксперт изучает техническую документацию на объект, фотоснимки и подбирает нужную методику, выбирает способ оценки, подход и производит расчеты.

Результат деятельности эксперта – заключение , в котором указаны конкретные суммы оценки квартиры (рыночная и ликвидная стоимости), дата совершения процедуры.

За услуги эксперта платить обязан заказчик оценки, т.е. залогодатель.

Документы

Заказчик оценщику должен предоставить такие документы для выполнения расчетов:

1. бумаги на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор долевого участия или купли-продажи и пр.);
2. жилого помещения;
3. чертежи (как минимум, план и экспликацию помещений);
4. паспорт заемщика.

Визит в квартиру, являющуюся объектом оценки, дает возможность специалисту воочию удостовериться в отсутствии несанкционированной перепланировки , а также сделать фотоснимки для работы и для составления заключения.

Особенности оформления

Документ оформляется в 1 экземпляре . Хотя форма бумаги не имеет четкого стандарта, в каждом из банков разработана своя базовая структура закладной.

Для получателя кредита это даже удобнее и проще: оформив закладную по предложенному образцу, заемщик может быть уверен, что ничего не пропустил.

Важно проверить внимательно все данные, вносимые в эту ценную бумагу, а также информацию о жилье – малейшая неточность может привести к отказу со стороны банка и к проблемам в будущем.

В текст документа не стоит включать : при возможности осуществлять платежи в большем размере и досрочно закрыть долг получится несоответствие.

О новом порядке оформления закладной при ипотеке, смотрите в видеоролике:

Условия

Документ может быть оформлен при таких условиях:

• удостоверение личности залогодателя в полном порядке и является действующим;
• объект сделки интересен банку;
• проведена оценка объекта, о чем имеется официальное заключение оценщика;
• оценщик наделен полномочиями выполнять подобные действия;
• объект не находится под арестом, не является наследным имуществом по условиям договора пожизненного досмотра и т. п. (отсутствуют обременения);
• правоустанавливающие документы на объект в полном порядке.

При оформлении закладной должны быть соблюдены и такие условия:

1. залоговую квартиру следует описывать как можно подробнее , чтобы идентификация не вызывала ни малейших вопросов;
2. о лице, выдающем эту ценную бумагу, должна быть подробная и достоверная информация;
3. если заемщик и владелец квартиры, служащей залогом – не один и тот же гражданин, тогда сведения о владельце также необходимо внести в закладную;
4. важно указать, каким способом планируется возврат долга и точную дату полного расчета;
5. непременно вписать в закладную полную сумму займа по ипотеке , а также величину процентной ставки ;
6. при наличии созаемщиков подпись каждого из них обязательна;
7. платежные реквизиты должны быть внесены в закладную.

В оформлении закладной главные участники – тот, кто получает недвижимое имущество, и кредитующий банк.

Важно знать, что отсутствие гос. регистрации собственнических прав на неразграниченные земельные наделы не помешает финансовому учреждению при желании выдать под них кредит и оформить закладную.

Регистрация

Сам документ, являясь ценной бумагой, но не эмиссионной, не нуждается в регистрации, в соответствии с Распоряжением ФКЦБ РФ от 26.02.99 N 195-Р .

Как указано в ст. 16 № 102-ФЗ , законный обладатель закладной имеет право провести гос. регистрацию себя как залогодержателя этой ценной бумаги в ЕГРН.

Такая процедура интересна не только владельцу документа, но и залогодателю: гос. регистрация закрепляет законные права сторон и предотвращает фальсификацию ценной бумаги.

Регистрация должна пройти в течение дня обращения, после чего владелец закладной должен письменно уведомить должника о проведении процедуры и передать выписку из ЕГРН .

При смене хозяина ценной бумаги процедура должна повториться, хотя и не обязательно: это только право, но вовсе не обязанность.

Документы

Для регистрации владельца закладной нужны такие документы:

• договор ипотеки;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• сама закладная.

Для возможности идентификации закладной ей присваивают номер . Меняя хозяев, этот документ остается все тем же до момента, пока не произойдет досрочная выплата кредита. Бумага может быть аннулирована , тогда составляется новая.

Хранение

Единственный экземпляр документа хранится у владельца (залогодержателя).

Первоначальный собственник – банк, который вправе продать права на залог , тогда у бумаги появляется новый владелец. Подобную процедуру разрешено производить сколько угодно раз, и всегда хранение берет на себя очередной владелец.

П. 8 ст. 13 № 102-ФЗ гласит, что документ может быть передан на хранение в депозитарий .

Срок действия

Срок действия закладной равен сроку выплаты кредита.

Как только заемщик внесет последний платеж, а банк сделает об этом отметку, бумага теряет ценность и юридический смысл: ее срок исчерпан. Документ без конкретизации даты оформления ничтожен .

Как вернуть или продать закладную?

Залогодатель получит обратно закладную только в случае, когда исполнит все обязательства по кредитному договору .

Причем не имеет значение, в срок это произошло или досрочно.

С этого момента права полностью возвращаются к залогодателю, а после отметки банка о погашении всех долгов рассчитавшийся заемщик может аннулировать ипотечное обременение на квартиру на основании вернувшегося документа.

Образец заявления о снятии обременения на квартиру в связи с полной выплатой ипотеки.

Продать закладную вправе банк любому лицу, при этом для залогодателя остаются в силе и кредитный договор, и право пользования имуществом.

Иными словами ничего не меняется, кроме платежных реквизитов.

Такая ценная бумага может служить средством для реализации своих прав банком такими путями:

1. продажа документа;
2. продажа доли залога;
3. обмен залоговыми объектами;
4. оформление .

Подобные действия банка, как залогодержателя, законны .

Утрата

Если ценная бумага утеряна, то следует запросить выдачу дубликата . Как указано в ст. 18 № 102-ФЗ , это имеет право требовать сам залогодатель (а если он третье лицо, то и заемщик).

Дубликат составляет сам заемщик (причем этот документ должен в точности повторять пропавший оригинал) и передает его в орган регистрации прав, а уже этот орган вручает дубликат тому лицу, которое допустило утерю оригинала.

Если банк отказывается удовлетворить законное требование клиента вернуть закладную после полного расчета за кредит, то восстановить документ можно через суд, предварительно направив жалобу в Центральный банк.

Чтобы иметь на руках доказательство утраты, важно обратиться в банк с письменным требованием выдать оригинал для снятия обременения по ипотеке. Банк будет вынужден дать письменный ответ.

Так как вернуть закладную как можно быстрее заинтересован только заемщик, то именно ему и нужно не оттягивать решение вопроса о снятии обременения по ипотеке, для чего необходимо оформить дубликат .

Подводные камни

Сложности могут возникнуть, если закладная перепродавалась много раз .

Вследствие необязательности регистрации прав на этот документ заемщик может не найти концов , где искать ценнейшую бумагу, такую важную для семьи.

Полное соответствие данных по ипотеке в кредитном договоре и в закладной – важнейший момент. Не проведя тщательнейшим образом сверку этих двух документов, должник может попасть в неприятную ситуацию.

В п. 4 ст. 14 № 102-ФЗ говорится, что при условии несоответствия преимущество отдается трактовке пунктов именно закладной , а ответственность за возникшие проблемы и траты возлагается на составителя ценной бумаги.

Так как ипотека оформляется на продолжительный срок, то вполне реально, что супруги, выступающие созаемщиками, разорвут брачные отношения , что не изменит совместных обязательств.

Банку все равно, чьими средствами покрываются долги, и может материально пострадать тот, кто пользуется залоговым имуществом. Особенно сложно решить эту проблему, если закладная оформлена на строящееся жилье.

Финансирующие учреждения стремятся гарантировать покрытие своих потерь , поэтому очень редко кредитуют приобретение жилья без залога недвижимости.

Это неплохой выход для обычных граждан с невысоким уровнем достатка, но к оформлению документов следует подходить очень ответственно, а еще лучше – воспользоваться услугами специалиста в данной области.

Один из важнейших документов, которые оформляются при получении ипотеки – закладная на квартиру. При выдаче кредита возникают финансовые риски не только для должника, но и для кредитора. Избежать негативных последствий позволяет наличие указанного документа. Но, подписывая закладную, получатель ипотеки должен осознавать, что тем самым ограничивает свои права на распоряжение имуществом и может даже при определенных обстоятельствах утратить его. Поэтому очень важно понимать, что это за документ, к чему он обязывает стороны, какие дает права, как оформляется, где и как долго хранится. Именно об этом и пойдет речь дальше.

Из материала ниже вы узнаете, что собой представляет закладная на квартиру по ипотеке, как она может быть использована банком, а также каковы правила ее составления и хранения.

Закладная на квартиру по ипотеке — что это?

Для начала рассмотрим официальное определение. По законодательству закладная – это ценная бумага, которая удостоверяет, что ее владелец имеет следующие права:

• Предъявления должнику требования вернуть долг по ипотеке без дополнительных доказательств его существования.
• Залога на квартиру, купленную в ипотеку.

Проще говоря, закладная подтверждает наличие кредита и то, что должник передает свое имущество кредитору в залог на период погашения долга. Этот документ выступает в роли гарантии того, что кредитор сможет вернуть свои средства, даже если должник не оплатит кредит, благодаря продаже его имущества. Когда выдается закладная по ипотеке, в роли залога в большинстве случаев выступает недвижимость, которая покупается.

Фактически на период выплаты жилищного кредита владельцем квартиры становится банк, и должник не может распоряжаться своим жильем (ни продать, ни подарить, ни передать каким-нибудь еще способом), пока не расплатится с кредитором. Когда долг полностью погашается, заемщик получает закладную обратно и переоформляет квартиру на себя.

Закон прямо не обязывает выдавать закладную при оформлении ипотеки, но банки не рискуют выдавать кредиты на жилье без залога. Единственное исключение – ипотека на квартиру в строящемся доме. Пока он не сдан в эксплуатацию, квартирами владеет застройщик, то есть закладывать нечего. Но как происходит передача жилья покупателям, банк требует выдать закладную.

Как банк использует закладную на квартиру?

Существует несколько вариантов использования закладной кредитором. Основное назначение этого документа – гарантировать возврат банку средств, выданных на покупку квартиры. Поэтому используют его прежде всего для продажи заложенной квартиры при уклонении заемщика от возврата кредита или невозможности погасить долг.

Но закладная нужна не только для этого. Ее можно использовать и в том случае, если должник исправно платит ипотеку. Закладная на квартиру выступает в роли ценной бумаги, обеспечивающей финансовую стабильность банка. Пока должник не расплатится по кредиту, кредитор может пользоваться закладной на свое усмотрение, если нет ограничений на это в ипотечном договоре.

Как же может использоваться закладная на квартиру в то время, когда должник оплачивает ипотеку? Банк имеет право:

• Частично продать залоговое имущество.
• Выпустить эмиссионные бумаги.
• Совершить обмен закладными с другим кредитором.
• Переуступить права.

Под частичной продажей подразумевается передача другому банку части заложенного имущества для быстрого получения необходимой (чаще всего небольшой) суммы. После этого часть платежей по ипотеке поступает в банк, купивший часть залога. Такая продажа может осуществляться на разных условиях. Первый вариант – должник некоторое время вносит плату в счет долга по жилищному кредиту третьей стороне – покупателю части залога, и банк, в котором оформлен кредит, в это время не получает средств. Второй вариант – в течение всего периода выплаты ипотеки банк передает часть внесенных средств третьей стороне. При этом заемщика могут не поставить в известность об этом.

К полной переуступке прав банки прибегают, когда необходимо получить крупную сумму. Эта процедура фактически является продажей всего залога, то есть права на закладную. При этом покупатель, который становится залогодержателем, должен руководствоваться существующим ипотечным договором и не может его менять, поэтому условия кредитования для заемщика остаются прежними. Изменится только счет, на который нужно вносить плату по ипотеке. Пересмотр договора допускается исключительно по взаимному согласию должника и кредитора.

При обмене закладными банк передает свои права на залоговую квартиру другому кредитору и получает взамен другое имущество, находящееся в залоге. При этом одна из сторон обмена возмещает разницу в стоимости. Должник в этой процедуре не участвует. Для него такая операция имеет те же последствия, что и переуступка прав.

Выпуск банком эмиссионных бумаг представляет собой продажу закладной нескольким юридическим лицам по частям. При этом условия ипотечного договора не меняются. Заемщик оплачивает кредит на прежних условиях, но внесенная им сумма делится на несколько получателей.

Важно: любая сделка, связанная с закладной, должна проходить через Росреестр, который проводит ее регистрацию.

Как оформить закладную на квартиру по ипотеке?

Порядок оформления и использования закладной закреплен в Законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Выдать ее можно в любой момент до полного возврата долга по ипотеке — как одновременно с оформлением кредитного договора, так и в процессе погашения кредита.

Закладная на квартиру – это именной документ, то есть он выдается на конкретное лицо (физическое или юридическое) в одном экземпляре. Она может быть бумажной (документарная закладная) или электронной.

Для оформления и регистрации закладной требуются определенные документы:

• Паспорта (или удостоверения личности) всех совладельцев квартиры.
• Технический паспорт.
• Согласие супруга (супруги) должника на залог.
• Согласие органов опеки и попечительства – если среди владельцев квартиры есть несовершеннолетние.
• Данные об оценке квартиры (заключение официального оценщика).
• Договор долевого строительства – если в залог передается квартира в новостройке.
• Акт приема-передачи квартиры в новом доме.
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Выписки из госреестра прав на недвижимость.

Обязательные реквизиты закладной на квартиру:

• Наименование документа. В нем обязательно должно присутствовать слово «закладная».
• Информация о залогодателе (о том, кто передает свою квартиру банку в качестве залога, или о третьем лице). Если это физическое лицо, необходимо указать его фамилию, имя, отчество, данные паспорта или другого удостоверения личности, а также номер пенсионного страхования (если он присвоен). Для организаций упоминаются наименование, адрес, ИНН и регистрационный номер.
• Информация о должнике по ипотеке (если в качестве залогодателя выступает другое лицо). О нем должны быть такие же сведения, как о залогодателе и владельце закладной.
• Сведения о залогодержателе (банке, в залоге у которого находится квартира). Указываются те же данные, что и в отношении залогодателя. Если оформляется закладная с правом передачи третьим лицам, залогодержатель упоминается как первоначальный.
• Данные ипотечного договора или другого основания для возникновения денежного обязательства с указанием места и даты заключения.
• Сумма жилищного кредита, который подлежит возврату заемщику, размер процентов, периодичность внесения платежей по ипотеке и процентов.
• Срок, в течение которого должен быть погашен долг (при оплате частями – сроки платежей).
• Описание недвижимости (достаточное для ее идентификации) – вид (следует указать, что в залог передается именно квартира), количество комнат, площадь, кадастровый номер и адрес.
• Рыночная цена квартиры в полном соответствии с кредитным договором. Необходима ссылка на заключение официального оценщика.
• Основание, на котором квартира принадлежит должнику (право общей, долевой, индивидуальной собственности или аренды). В закладной упоминается, какой орган, когда и за каким номером зарегистрировал право на квартиру.
• Информация о наличии или отсутствии обременения в виде прав на квартиру третьих лиц, например аренды или пожизненного пользования, а также сервитута.
• Данные о госрегистрации ипотеки – название регистрационного органа (подразделения Росреестра), номер и дата регистрации.
• Информация о приложениях (если они есть). Это могут быть документы об условиях ипотеки или бумаги, которые нужны для реализации прав, которые дает закладная. Приложения необходимо упомянуть в тексте закладной как ее неотъемлемую часть и описать достаточно точно для их идентификации.
• Дата выдачи закладной держателю залога (банку).
• Подписи залогодателя и залогодержателя. Когда закладная оформляется не от имени должника по ипотеке, требуется и его подпись, и третьего лица, выступающего в роли залогодателя. Если закладная оформляется в виде электронного документа, ее следует подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.

При оформлении электронной закладной необходимо дополнительно указать следующие данные:

• Номер счета депо держателей (первоначального и номинального, если он есть).
• Название депозитария, в котором должна храниться закладная.
• Электронная почта депозитария для связи с органом регистрации.

Банки могут использовать разные по форме и виду бланки закладных, но если какие-либо из вышеупомянутых данных в документе отсутствуют, он не будет признан закладной. При этом допускается включение дополнительной информации. Если закладная оформляется на бумаге и при этом не хватает места для внесения необходимых данных, заполняется добавочный лист. Все листы нумеруются, скрепляются между собой, а также заверяются печатью регистрационного органа и подписью уполномоченного лица.

Важно: для выдачи закладной на квартиру в электронном виде необходимо заполнить специальную форму на сайте регистрирующего органа или на портале Госуслуг. Допускается также использование других электронных средств связи.

Оформленная закладная направляется в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию, по результатам которой на квартиру, купленную в ипотеку, накладывается обременение и вносится соответствующая запись в госреестр прав на недвижимость. Теперь при получении выписок из реестра на них будет делаться отметка о пребывании в залоге, пока жилье не вернется в распоряжение своего собственника.

Регистрация является обязательной процедурой. Для ее проведения подаются заявление и пакет вышеперечисленных документов. Кроме того, необходимо уплатить пошлину за предоставление услуги, размер которой для граждан составляет 1000. рублей, а для организаций — 4000. При этом требуется присутствие заемщика, передающего свою квартиру в залог, и представителя кредитора (банка), который действует на основании доверенности. Важно помнить, что независимо от того, куда подается заявление о регистрации закладной, процедура будет проводиться Росреестром. МФЦ осуществляет только передачу полученных документов, а не их непосредственное оформление, поэтому процесс регистрации при обращении в это учреждение более продолжительный.

Важно: после регистрации ипотеки закладная выдается залогодержателю, то есть банку, который получил квартиру в залог.

Где хранится закладная?

Оригинал закладной на квартиру передается на хранение в банк. Именно в его интересах сберечь этот документ. Порядок хранения фиксируется на бумаге, причем зачастую соответствующие положения вносятся в ипотечный договор. Закладная остается в банке на весь период возврата должником кредита.

Если долг погашается досрочно путем рефинансирования, то есть оформления нового займа и перечисления средств из другого банка, закладная передается на хранение в иное финансовое учреждение, которое получает право требования по этому документу. Кроме того, если оформлена закладная с правом передачи ее третьему лицу, банк способен на свое усмотрение передать ее в другую организацию. При банкротстве или реорганизации банка закладная также может оказаться в другом учреждении. Как правило, это правопреемник.

После полного погашения ипотеки банк должен выдать заемщику закладную с отметкой о выполнении обязательств и указанием даты. Документ нужно отнести в территориальное подразделение Росреестра для снятия с квартиры обременения и внесения соответствующих данных в реестр прав. В случае утраты закладной на банк возлагается обязанность оформить дубликат.

Электронная закладная должна храниться в депозитарии. Причем заключать договор о хранении в этом случае не нужно. После аннулирования закладной, выполненной в электронном виде, или ее передачи в другой депозитарий, по прежнему месту хранения на протяжении 10 лет остается ее копия и данные обо всех изменениях.

Заинтересованы в покупке квартиры в ипотеку? Рекомендуем узнать полезные сведения о:

Подводим итоги

Закладная на квартиру по ипотеке представляет собой документ о передаче недвижимости банку в качестве залога, то есть играет роль гарантии возврата долга. При невыполнении должником своих обязательств заложенное имущество переходит в распоряжение банка и может быть реализовано для покрытия задолженности. Закладная выдается с правом передачи третьему лицу или без него. В первом случае банк может полностью или частично передать залог другому кредитору.

Выдача закладной осуществляется в бумажном или электронном виде. Причем в законе закреплен перечень обязательных реквизитов такого документа, без которых он не считается действительным. На весь период погашения ипотеки закладная хранится в банке, с которым заключен кредитный договор, а если она выдана в виде электронного документа, за ее хранение отвечает депозитарий.

КонсультантПлюс: примечание.

О передаче документарной закладной, выданной до 01.07.2018, в депозитарий см. ФЗ от 25.11.2017 N 328-ФЗ.

Статья 13. Основные положения о закладной

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

2. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

3. Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее - документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 настоящего Федерального закона (далее - электронная закладная).

Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также - иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).

4. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

6. В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны.

7. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

8. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

9. По распоряжению владельца документарной закладной, обездвиженной в порядке, предусмотренном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (далее - обездвиженная документарная закладная), или электронной закладной либо иного лица, осуществляющего права по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, депозитарий обязан внести по счетам депо указанных лиц специальную запись, предоставляющую залогодержателю указанных ценных бумаг право продать указанные ценные бумаги по истечении определенного срока в целях удовлетворения обеспеченных залогом требований (далее - специальная залоговая передаточная надпись).

10. Учет и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, в том числе залог и иные обременения и ограничения распоряжения указанными ценными бумагами, а также взаимодействие между депозитариями, осуществляющими хранение и (или) учет прав на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную, осуществляется по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.